법정지상권이 성립한 건물 소유자는 건물을 증축하거나 용도를 변경할 수 있을까요?

Question

법정지상권이 성립한 경우 건물 소유자는 토지 소유자의 동의 없이도 건물을 증축하거나 용도를 변경할 수 있는지 궁금합니다. 예를 들어 기존 단층 건물을 2층으로 증축하거나, 주택을 상가 또는 창고 등 다른 용도로 변경하는 것도 가능한지 알고 싶습니다.

법정지상권은 건물을 유지하기 위한 권리라고 들었는데, 건물의 규모나 사용 목적이 크게 달라질 경우에도 동일하게 보호받을 수 있는지 궁금합니다. 만약 증축이나 용도 변경으로 인해 토지 이용에 더 큰 부담이 발생한다면 토지 소유자가 이를 제한하거나 지료 인상을 요구할 수 있는지도 알고 싶습니다. 실제 판례에서는 이러한 경우를 어떻게 판단하는지, 법정지상권자의 권리 범위는 어디까지 인정되는지 궁금합니다.

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안녕하세요. 이성재 변호사입니다.

법정지상권이 성립한 이후 건물 소유자가 임의로 건물을 증축하거나 개축, 또는 용도를 변경하더라도 법정지상권 자체는 소멸하지 않고 그대로 유효하게 인정됩니다(대법원 90다19985 판결).

하지만 이때 보호받는 법정지상권의 존속기간이나 토지 사용 범위는 새 건물 기준이 아니라, 오직 종전의 '구 건물'을 기준으로 그 유지 및 사용에 일반적으로 필요했던 범위 내로만 엄격히 제한됩니다(대법원 96다40080 판결).

따라서 단층 주택을 2층 상가로 증축하는 등 구 건물의 기준을 크게 벗어나 토지 이용에 과도한 부담을 줄 경우, 토지 소유자는 원래의 용법 위반을 이유로 초과 부분에 대한 철거를 요구하거나 지상권 자체의 소멸을 청구할 수 있습니다(민법 제287조 및 제544조, 대법원 90다카6399 판결).

또한, 증축 등으로 인해 토지 사용의 이익이 커지거나 경제적 사정이 변동된 경우 토지 소유자는 당연히 법적인 지료 증액을 청구할 권리를 가집니다(민법 제286조). 그러므로 대대적인 증축이나 용도 변경을 계획 중이시라면 향후 발생할 수 있는 철거 위험이나 지료 분쟁을 예방하기 위해, 사전에 토지 소유자와 원만히 협의하시는 것이 필요하겠습니다.