반전세 세입자 보증금을 중도금으로 처리하는 아파트 매매 계약, 안전할까요?

Question

안녕하세요, 2025년 하반기 실거주용 아파트 매수를 준비 중인 실수요자입니다.

현재 매수하려는 매물의 조건이 조금 특이하여, 아래와 같은 상황에서 어떤 리스크가 있는지 조언을 받고 싶습니다.

• 매매가: 11.65억

• 현 세입자: 반전세 (보증금 2.1억 / 월세 100만 원)

• 세입자 퇴거일: 2025년 8월 25일 예정

• 계약 조건: 저희(매수인)가 중도금 지급 시점에 세입자의 보증금 2.1억을 직접 지급하고, 이를 중도금 일부로 간주하기로 하였습니다.

1. 이런 구조의 계약이 실무상 종종 있는 구조인지 궁금합니다.

2. 매도인과 세입자 간 보증금 처리 과정에서 생길 수 있는 리스크는 어떤 것들이 있을까요?

3. 계약서에 반드시 넣어야 할 특약이나 사전에 받아야 할 서류가 있다면 어떤 것들이 있을까요?

제가 우려하는 리스크는

• 매도인이 보증금을 받았음에도 세입자에게 제대로 반환하지 않는 경우

• 세입자가 퇴거를 거부하거나 갱신 요구를 하는 경우

• 세입자에게 대항력이 있어서, 보증금 반환 없이는 퇴거가 불가능한 상황

• 보증금 직접 지급이 중도금으로 인정되지 않는 법적 해석 가능성

물론 공인중개사 분이 잘 도와주시겠지만 타인을 100% 믿을순 없다보니 이런 구조의 거래에서 안전하게 계약을 진행하기 위한 실무 조언 부탁드립니다. 감사합니다

Answer 1

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

매수인이 세입자의 보증금을 직접 세입자에게 지급하고 해당 금액을 중도금 일부로 처리하는 구조는 실무에서 종종 활용됩니다

다만, 계약서상 명확한 특약이 반드시 필요하며, 서류 증빙이 뒤따라야 합니다

특약사항

1. 본 계약의 중도금 중 2.1억원은 매수인이 기존 임차인에게 직접 지급하는 보증금 반환금으로 간주하며, 매도인은 이에 대해 이의를 제기하지 않는다.

2. 매도인은 임차인과 퇴거 일정을 조율하여 2025년 8월 25일까지 명도 완료함을 보장하며, 미이행 시 이에 따른 손해배상을 책임진다.

3. 임차인은 본 계약 체결과 동시에 퇴거 확약서 및 보증금 수령 확인서를 작성하여 매수인에게 제공한다

4. 매도인은 임차인이 갱신요구권을 행사하지 않도록 사전 협의를 완료한 상태이며, 임차인의 퇴거에 협조한다

이런문구를 넣어서 계약을 하시기 바랍니다

Answer 2

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

네 위의 경우 중도금 형식으로 계약이 가능한 상태입니다. 즉 계약의 지불 조건은 매도인과 매수인 사이 합의에 의해서 이루어지면 됩니다. 또한 세입자의 보증금 반환에 대한 문제와 대항력 문제등에 문제가 될 경우 계약서 상 보증금반환이 안되었을 시, 그리고 세입자가 퇴거를 하지 않을 시, 또한 계약갱신청구권등을 행사가 된 경우, 재계약 갱신이 된 경우 즉 실거주가 어려운 환경일 경우 계약무료화 손해배상을 청구할 수 있다는 특약을 넣는 것이 좀 더 안전장치라 볼 수 있습니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

매도인이 세입자에게 보증금 반환할 자금이 없다거나 매수인이 중도금을 세입자에게 직접 줘서 보증금 처리를 대신하는 구조는 특히 세입자 퇴거 조건이 붙은 실거주 목적 매수에서 자주 활용됩니다.

그러나 형식은 실무에서 흔하지만 실수요자 입장에서는 매우 민감한 계약 구조입니다.

보증금 반환 문제가 가장 큰데 매수인이 2.1억을 직접 지급했는데 매도인이 이걸 중도금으로 인정 안하거나 이중 수령하는 문제가 발생할 수 있습니다.

또한 세입자가 계약갱신청구권을 행사 할 수 있으며 보증금 반환 없이 세입자 퇴거가 불가한 상황이 나타날 수 있습니다.

감사합니다.