법인 전세에 살고 있습니다. 기한 다 되어 가는데...
아파트 법인 전세에 살고 있습니다. 기한이 한 5개월 남았는데...
집안 사정으로 인해 미리 내놓게 되었습니다. 아직 전세가 안나가고 있구요.
기한 전이면 제가 중개수수료를 부담 하는 것인데 정상적으로 기한 채우고 나간다 하면 보통 몇개월 남았을 때 부터 집주인
측에서 중개 수수료를 부담 하는 지 궁금합니다.
현재 5개월 남았구요. 법인 전세라서 설정이 안되서 확정일자만 받아놓은 상태 입니다.
만약 법인 업체에서 부도가 나면 전세금을 일순위로 보장 받을 수 있는 지도 궁금합니다.
안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 이성재변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.원칙적으로 중개 수수료 등은 부담하는 것이 아닙니다. 그러나 위와 같이 관행적으로 세입자나 전세권자가
기간 만료 이전에 이사를 가야할 경우에는 대개 임대인이나 전세권 설정자 (집주인)가 부담해야 할 중개 보수를
대신 부담해주는 것으로 계약을 합의하에 종료합니다. 그렇지 않고 전세 기간이 모두 종료되어 이사를 가게 되는 경우에는
전세금의 반환의무는 목적물의 반환(이사)와 동시이행 관계 이며, 이 경우에 집주인의 중개 보수를 임차인 등이 부담해야 하는
것은 아닙니다.
참고가 되길 바랍니다.
안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 김성훈변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.아래 내용은 질문내용만을 기초로 한 것이며, 구체적인 내용에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.
공인중개사법
제32조(중개보수 등)
①개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다. 다만, 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인간의 거래행위가 무효ㆍ취소 또는 해제된 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2014. 1. 28.>
<국토해양부 – 임대계약기간 만료 전에 해당 계약의 임차인이 중개수수료를 부담하는 중개의뢰인의 범위에 포함되는지 여부(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제32조제1항 관련) [법제처 09-0384, 2009. 12. 24.]>
세입자는 임대차계약의 조건 등을 확정적으로 정할 수 있는 권한이 없으므로 중개의뢰인에 해당하지 않아, 주택임대차에 있어 중개의뢰인은 임대인(집주인), 해당 주택에 새로 들어와 거주하려는 임차인이 됩니다.
본래 중개 수수료는 임대인 및 새로 들어올 임차인이 부담해야하는 것이 법령해석상 원칙이나, 현실적으로 이를 임차인에게 전가하는 경우가 많고 질문자님의 경우에도 마찬가지로 보입니다.
법인업체가 부도나는 경우, 임대인이 체납한 세금과 4대 보험료, 그리고 미지급한 임금에 대한 최우선 변제 임금 채권이 전세보증금과 같이 최우선변제자 지위에 있어 전세보증금 회수에 있어서 위험을 부담해야할 가능성이 높습니다.
안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 한경태변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.1. " 기한 채우고 나간다 하면 보통 몇개월 남았을 때 부터 집주인 측에서 중개 수수료를 부담 하는 지 궁금합니다." - 이 부분에 대해서는 정확히 몇개월이다라는 것이 있지는 않습니다. 계약 기간 종료에 따른 임대차 종료라면 임대인은 자신이 중개수수료를 부담하여 새로운 임차인을 찾을 것이고, 그 임대차 종료를 명확히 하는 시점이 다를 수 있기 때문입니다. 다만, 주택임대차보호법 제6조 제1항에서는 "임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다"라는 규정이 있기 때문에 임대차 종료를 하기 위해서는 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지는 임대차 종료에 관해 얘기가 마쳐져야 할 것이므로 위 기간 전후하여서는 임대인이 새 임차인을 찾기 위해 공인중개사 사무실에 물건을 내놓지 않을까 싶네요. 또한 보통 새로운 임차인을 구하려면 2~3개월의 시간이 소요될 수 있으므로 위 기간 사이에서는 임대인이 새로운 임차인을 찾으려고 하지 않을까 싶네요. 질문자님의 경우는 임대차기간 종료 되기 전에 이사를 가야되는 상황이어서, 즉 임대차 종료 기간에 맞추어 이사를 가면 모르겠지만 임대차기간 종료되기 전에 이사를 가야되는 상황이어서 질문자님이 새로운 임차인을 구해야 되는 상황이므로 중개수수료도 부담하게 되는 상황으로 보입니다.
2. 주택임대차보호법 제3조의2(보증금의 회수) ① 임차인(제3조제2항 및 제3항의 법인을 포함한다. 이하 같다)이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원(執行權原)에 따라서 경매를 신청하는 경우에는 집행개시(執行開始)요건에 관한 「민사집행법」 제41조에도 불구하고 반대의무(反對義務)의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다.
② 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서(제3조제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다.
대항요건과 확정일자를 갖추었다면 우선변제권이 있습니다.
이상, 답변 드립니다.