법률
조합원 아파트 대지권 미등기 사도 될까요?
대지권 미등기 조합원 아파트 매매하기 전인데 이거 괜찮을까요? 부동산에서는 추가 분담금도 없고 집단 등기가 되어있다구 괜찮을 거라 하는데 문제 없을까요? 이파트가 지어진지 5년정도 됐습니다.
2개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 남현수 변호사입니다.
재건축이나 지역주택조합 아파트는 환지나 대지 정리 절차가 늦어져 건물 준공 후에도 대지권 등기가 상당 기간 이루어지지 않는 경우가 많습니다. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조는 구분소유자의 대지사용권이 전유부분의 처분에 따르고 전유부분과 분리하여 처분할 수 없다고 정하고 있으며, 대법원 2000. 11. 16. 선고 98다45652 전원합의체 판결은 대금을 모두 지급하고 전유부분 등기만 마친 수분양자도 대지를 점유, 사용할 대지사용권을 가지고, 이를 다시 양수받은 사람도 그 대지사용권을 취득한다고 보았습니다.
따라서 대지권 미등기라는 사정만으로 매수 자체가 위험한 것은 아니며, 매수인도 전유부분과 함께 대지사용권을 취득하고 이후 대지권 등기가 정리되면 지분을 이전받을 수 있습니다. 다만 등기가 지연되는 원인이 단순한 행정 절차인지, 아니면 조합과 토지 소유자 사이의 분쟁이나 조합의 미정산 채무 때문인지에 따라 위험이 크게 달라집니다. 대지권 등기 전에는 대출 한도가 낮게 잡히거나 매도가 어려울 수 있다는 점도 고려하셔야 합니다.
계약 전에 조합이나 청산 단계의 사무실에 대지권 등기 지연 사유와 예상 시기, 청산금이나 추가 분담금 부과 가능성을 서면으로 확인하시고, 토지 등기부등본으로 대지에 압류나 가압류 등 제한이 없는지 살펴보시기 바랍니다. 계약서에는 매도인이 조합원 지위와 대지지분에 관한 권리를 함께 양도한다는 점과, 추가 분담금이나 청산금이 발생할 경우 매도인이 부담한다는 특약을 넣어 두시는 것이 안전합니다.
※ 본 답변은 질문에 기재된 내용만을 바탕으로 한 일반적인 법률정보로, 구체적인 사실관계에 따라 판단이 달라질 수 있습니다. 개별 사건의 결과를 보장하거나 답변의 활용에 따른 법적 책임을 부담한다는 취지는 아니므로, 실제 대응 전에는 관련 자료를 토대로 별도의 법률상담을 받으시기 바랍니다.
안녕하세요. 안선우 변호사입니다.
대지권 미등기라는 사정만으로 매매가 불가능하거나 안전하다고 단정할 수는 없습니다. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제2조 제6호는 대지사용권을 전유부분 소유를 위해 대지에 가지는 권리로 정하고, 제20조는 원칙적으로 전유부분 처분에 따르도록 합니다. 따라서 등기 절차만 지연된 것인지, 매도인에게 실제 어떤 대지사용권이 있는지부터 구별해야 합니다.
대법원 2025. 1. 9. 선고 2024다290529 판결은 재건축 연립주택 사건에서, 건물 소유자가 토지 지분을 보유하지 않았다면 건물 취득만으로 그 지분을 바로 취득한 것은 아니며 약정상 점유와 사용 권리가 대지사용권일 수 있다고 판단했습니다. 이 아파트도 건물 소유와 토지 지분 소유가 당연히 같다고 전제해서는 안 됩니다.
계약 전 건물과 토지의 등기사항증명서, 조합의 대지권 미등기 사유와 등기 진행 자료, 매도인의 토지 지분 또는 사용권 취득 근거를 받아 대조하십시오. 집단 등기가 무엇을 뜻하는지와 해당 호실의 권리까지 확인해야 합니다. 민법 제186조상 부동산 물권변동에는 등기가 필요하므로, 제563조의 이전 약정에 맞춰 이전할 토지 지분, 등기 의무자와 이행 시기 및 불이행 시 처리 방법을 계약서에 구체적으로 정리하는 것이 필요합니다.