비조정지역 취득세 주택 수 산정 기준일 및 양도소득세 관련 질의

Question

안녕하세요.

현재 비조정대상지역의 A주택과 B주택을 보유하고 있으며, C주택을 매수할 계획입니다. (A, B, C 모두 비조정대상지역)

예정된 거래 순서는 다음과 같습니다.

1. A주택 매도 가계약

2. C주택 매수 가계약

3. A주택 매매 본계약

4. C주택 매매 본계약

5. A주택 잔금 지급 및 매도 완료

6. C주택 잔금 지급 및 소유권이전등기

위 일정과 관련하여 다음 사항을 질의드립니다.

1. 일반 기축 아파트의 취득세상 취득시기

일반적인 아파트 매매의 경우 취득세상 취득시기는 원칙적으로 사실상의 잔금지급일을 기준으로 판단하는 것이 맞는지요?

2. A주택 매도 후 C주택 취득 시 취득세 주택 수 산정을 위 일정대로 A주택 매도 잔금 지급 및 매도가 완료된 후 C주택의 잔금을 지급한다면, C주택 취득 당시 주택 수 산정에서 A주택을 제외하고 B주택만 보유한 것으로 판단할 수 있을까요?

이 경우 3주택 취득세 중과가 아닌, B주택과 C주택을 기준으로 취득세 중과 여부 및 적용 세율을 판단하는 것이 맞는지 궁금합니다.

3. C주택이 기존 분양권 전매인 경우

만약 C주택이 일반 기축 아파트가 아니라 기존 분양계약자의 분양권을 전매로 매수하는 경우에도 위 1, 2번과 동일하게 판단하는지요?

분양권 매매계약일, 잔금지급일, 권리의무승계 완료일 중 어느 날짜를 기준으로 분양권 취득일 및 주택 수 산정 시점을 판단하는지 궁금합니다.

4. A주택 양도소득세 판단 기준

A주택의 매도 잔금 지급 및 양도가 C주택의 잔금 지급 및 취득보다 먼저 이루어지는 경우, A주택 양도 당시에는 A주택과 B주택을 보유한 상태에서 A주택을 양도한 것으로 판단하는 것이 맞는지요?

또한 C주택의 매수 가계약 및 본계약이 A주택 매도 전에 체결되더라도, C주택의 세법상 취득시기가 A주택 양도 이후라면 A주택 양도소득세 판단 시 C주택을 보유한 것으로 보지 않는지 궁금합니다.

관련 법령이나 유권해석을 알고 계신 분들의 답변 부탁드립니다.

감사합니다.

Answer 1

안녕하세요. 이영배 세무사입니다.

1.사실상의 잔금지급일이 취득시기가 맞습니다.

2.A주택의 잔금 지급 및 양도가 먼저 완료되고, 그 이후 C주택의 취득시기가 도래한다면 원칙적으로 C주택 취득 당시에는 A주택을 제외하고 B주택 보유 여부를 기준으로 주택 수를 판단할 수 있습니다. 3주택이 아니십니다.

3.분양권으로 취득하는 주택은 잔금일이 아니라 분양권 취득일 을 기준으로 주택 수를 산정합니다. 분양사업자에게서 받은 분양권이면 분양계약일⁠이 기준입니다.

4.A주택의 양도소득세는 원칙적으로 A주택의 양도시점을 기준으로 주택 수를 판단합니다.

C주택의 경우, A주택의 잔금을 먼저 받고 양도를 완료한 후 C주택의 잔금을 지급하여 취득했다면, A주택 양도 당시에는 A주택과 B주택을 보유한 것으로 판단합니다. C주택의 가계약이나 본계약을 미리 체결했더라도 계약 체결만으로 C주택을 취득한 것으로 보지는 않습니다.

다만, C주택이 기존 분양권을 전매로 취득하는 경우에는 주의해야 합니다. 분양권은 아파트 잔금을 지급하기 전이라도 양도소득세상 주택 수에 포함되기 때문입니다. 따라서 A주택 양도 전에 C주택 분양권을 이미 취득한 상태라면, C주택 아파트 잔금일이 나중이더라도 A주택 양도 당시 주택 수 판단에 영향을 줍니다.

Answer 2

안녕하세요. 문용현 세무사입니다.

1. 취득세 기준으로는 잔금일로 보시면 됩니다.

2. A를 잔금받고 넘기셨다면 취득세에서 주택수에 반영되지 않습니다.

3. 당첨된 분양권은 당첨일, 매매로 취득한 분양권은 계약금 지급일로 보시면 됩니다.

4. 계약일은 관계없고 잔금일로 양도시기를 판단하시면 됩니다. 이는 유권해석을 볼건 아닙니다. 다 법에 나와있는 내용들입니다.

도움이 되셨길 바랍니다.