전세 실거주 갱신 거절 후 집주인이 1년 미만 실거주 후, 건강 문제 등으로 인한 재임대 시 손해배상 책임 여부

Question

임대인(본인)이 전 세입자에게 '본인 실거주'를 이유로 계약갱신 거절.

퇴거 후 본인이 실제로 해당 주택에 전입신고 및 약 8개월간 실거주함.

실거주 중 발생한 임대인의 건강 악화(진단서 보유) 및 모친의 정년퇴직으로 인한 경제적 수입 상실로 인해 실거주 지속이 불가하여 재임대(월세)함.

2. 현재 상황

전 세입자가 이를 '주택임대차보호법 제6조의3 제5항' 위반이라 주장하며 1,300만원대의 손해배상을 내용증명으로 청구함.

상대방은 합의금으로 800만 원을 제시하며 소송을 언급하고 있음.

임대인은 거짓 실거주가 아니었으며, 거주 중 발생한 불가피한 사정(질병, 퇴직)으로 인한 것이므로 배상 책임이 없다는 입장임.

3. 질문사항

임대인이 8개월간 실제로 거주하였고, 거주 중 발생한 객관적인 질병 및 경제적 사정 변화가 있다면 이를 주택임대차보호법상 '정당한 사유'로 인정받을 수 있는지요?

상대방의 합의 제안(800만 원)을 거절하고 소송으로 대응할 경우 승소 가능성이 있는지, 만약 소송 시 임대인이 준비해야 할 핵심 증거는 무엇인지 조언 부탁드립니다.

내용 증명에 대한 답변서 제출해야하는데 이부분 논의도 필요합니다

Answer 1

안녕하세요. 신은정 변호사입니다.

실거주를 하던 중 예상치 못한 사정으로 분쟁에 휘말려 고심이 크실 것으로 생각됩니다. 결론부터 말씀드리면, 최초 실거주 목적의 진정성과 이후 발생한 사정 변경의 불가피성을 객관적으로 입증한다면 손해배상 책임을 면할 가능성이 높습니다.

1. 정당한 사유의 인정 여부

갱신 거절 후 2년 내에 처분이나 재임대를 한 경우 원칙적으로 손해배상 책임이 발생하지만, 거주 중 발생한 예측 불가능한 질병 악화나 급격한 경제적 사정 변경은 주택임대차보호법령상 재임대의 정당한 사유로 인정받을 수 있습니다.

2. 소송 승소 가능성과 핵심 증거

상대방의 합의금 요구에 응하기보다 소송을 통해 기각을 구하는 것이 유리할 수 있습니다. 승소를 위해서는 8개월간의 전입세대확인서, 주민등록등본, 관리비 및 공과금 납부 내역으로 실거주를 증명하고, 발병일이 명시된 진단서와 모친의 퇴직증명서로 불가피성을 입증하는 것이 핵심입니다.

3. 내용증명 답변서 제출

상대방의 주장에 무대응하기보다는 실제 거주했던 사실과 법령상 정당한 사유가 존재함을 상세히 기술한 답변서를 선제적으로 발송하여 상대방의 무리한 소송 제기를 억제하십시오.

우선 거주 사실과 사정 변경을 증명할 객관적 자료를 정리하여 내용증명 답변서를 작성하고 발송하세요.

사건이 잘 해결되길 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요. 전준휘 변호사입니다.

문의주신 경우는 갱신 거절 당시 실거주 의사가 있었고 실제로 8개월간 실거주를 하신 상황으로 보입니다. 다만 실거주 중에 사정이 변경되어 어쩔 수 없이 재임대를 하시게 된 것으로, 이 경우에는 임대차 보호법상 손해배상 책임을 부담하지 않는다고 해석함이 상당하겠습니다.

손해배상책임이 인정되는 상황은 아닌 것으로 판단합니다.

물론 구체적인 상황에 따라 변수가 있을 수 있고 해석의 여지가 없지는 않겠으나 본 변호사의 경험상으로 보면 방어가 가능하신 사안으로 예상됩니다.

상대방의 내용증명을 보내왔으므로 이에 대해 반박하는 내용의 내용 증명을 보내시는 것을 추천드리고 변호사를 선임해 대응하신다면 상대방도 내용증명 단계에서 포기할 가능성이 있습니다.