치솟는 원자재값에 건설사가 '갑'이라고 하는데요?
재건축·재개발 조합은 시공사 찾기가 어려워지자 애초 계획보다 공사비를 올리며 '시공사 모시기'에 나서는 등 갑을 관계가 뒤바뀌고 있다는데요? 그러면 앞으로 아파트값이 더 올라가게 되는건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
한국개발연구원(KDI)에 따르면 선진국이 30% 이상의 자기자본 비율을 가지고 시행하는 것과 달리, 우리나라는 PF사업에 자기자본이 평균 3% 정도에 불과했다고 합니다. 2021년부터 2023년까지 KDI에서 조사한 바에 따르면 수도권 3.9%, 지방 2.3%로 매우 낮은 자기자본 비율로 사업을 시작하는 것으로 나타났는데, 국내 시행사가 토지비 10% 수준인 토지 계약금만 자기자본으로 충당하고 나머지는 브릿지 론으로 조달하여 토지 구입부터 집행하여 어느정도 궤도에 오르면 PF로 갈아타는 형식으로 공사를 진행해온 것으로 나타났습니다. 이러한 관행에다가 갑작스럽게 닥친 부동산 불경기와 고금리로 인해 급격히 부실화된 PF대출을 만회하기 위해 건설사들이 돈되는 곳만 수주하기에 이르른 것입니다.
금리가 충분히 낮아지지 않고 부동산 경기가 활성화 되지 않으면 이러한 상황은 계속이어져 분양가 상승으로 이어질 확률이 높은 실정입니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
우선 분양가는 상승될수 있습니다. 기본적으로 분양가격은 토지비용+건축비로 책정되는 만큼 원자재 가격이 상승하게 되면 재건축,재개발사업시 건축비 상승과 분양가상승으로 이어질수 있습니다. 이런 경우 사업성이 뛰어난 지역에 대해서는 관계가 없지만 사업성이 다소 부족하고 재건축사업비등이 한정적인 사업장에서는 개발을 중단하거나, 시공사참여가 없을 가능성이 높고 이는 시장전반에 공급부족으로 이어지기 때문에 주택가격도 상승될 가능성이 높아집니다. 다만 주택의 공급은 건축기간에 따른 2~3년뒤에 시장에 영향을 주기 떄문에 단기적으로는 원자재 가격상승에 따른 주택가격 변화 영향이 크지 않겠지만 중장기적으로는 가격상승으로 나타날수 있습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
앞으로 부동산 시세는 더욱 오를 것이라 생각합니다.
인건비, 원자재 가격 상승으로 공사비가 증가되었고 이를 분양가에 반영하게 되니 분양가가 비싸게 책정되고 있습니다.
이러한 현상은 앞으로 지속적으로 발생하리라 생각이 들며 자본주의는 인플레이션이 필수적으로 발생함으로 부동산 양극화 현상이 나타나면서 지속적으로 상승하리라 생각합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
최근 건설 원자재 가격 상승으로 인해 건설사 들의 부담이 커지고, 그로 인해 건설사 들의 부담이 커지고 , 그로 인해 재건축 및 재개발 사업에서 시공 사 선정에 어려움을 겪는 조합이 늘어나고 있다는 분석입니다.
이처럼 공사비가 상승하는 이유는 신축 아파트의 총 사업비 증가로 이어집니다. 재건축 / 재개발 사업의 경우, 늘어난 공사비는 조합원의 추가 분담금이 되거나 일반 분양가를 높이는 요인이 될 수 있습니다. 결국 건설 비용 증가는 신축 아파트의 공급 가를 높이는 분양 가격 상승 압력으로 작용할 가능성이 있습니다.
하지만 아파트 가격은 건설 비용 뿐만 아니라 다양한 시장 요인에 의해 복합적으로 결정됩니다.
전세 가격 : 전세 가격이 오르면 매매 가격도 함께 오르는 경향이 있습니다.
금리 및 경제 상황 : 기준금리 변화, 실업률 등의 거시 경제 변수도 주택 가격에 중요한 영향을 미칩니다.
공급량 : 시장에 공급되는 아파트 물량이 부족하면 가격 상승 요인이 될 수 있습니다.
정책 : 정부의 부동산 정책 방향 또한 시장 가격 변동에 큰 영향을 미칩니다.
투자 수요: 갭 투자 등 투자 수요의 변화도 가격에 영향을 미칩니다.
따라서 치솟는 원자재 값으로 인한 공사비 상승은 아파트 가격 상승의 한 요인이 될 수 있지만, 이것이 곧바로 아파트 값의 전반적인상승으로 이어진다고 단정하기는 어렵습니다. 앞으로 아파트 값이 어떻게 변동 할 지는 위에서 말씀 드린 다양한 요인들이 어떻게 상호 작용하느냐 에 따라 달라질 것입니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
단기적으로는 재건축·재개발 시장에서 공사비 인상은 분양가 상승 압력이 커지고, 이는 신축 아파트 가격 상승 요인으로 작용할 수 있습니다
하지만 금리, 경기 상황, 정부 정책 등 다른 변수들도 함께 고려해야 하므로 무조건 아파트값이 오른다고 단정하긴 어렵습니다
현상황에서는 금리,원자재값,공사비,임금 모든게 올라서 공사를 안하는게 더 났다고 봐서 건설사들이 공사를 안하다보니 이런 얘기까지 나온거 같습니다