부동산 계약시 질문 매수인이 잔금 날짜가 다가오자 돈이 없다고 하는경우 어떻게 해야하나요?

Question

부동산 계약시 매수인이 계약금 및 중도금 지불 상태인데 잔금 날짜가 다가왔을때 갑자기 돈이 없다고 하는 경우

매도인은 일정기간동안 내용증명을 통해 매수인에게 잔금 지불하라고 할 경우 보통 몇번 정도를 하고 얼마나 기다려야 계약을 취소할수있는 조건이 될까요?

탈퇴한 사용자 · Accepted Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 설민호 변호사입니다.질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 부동산계약에서 매수인이 잔금을 지체할 경우 매도인이 매매계약을 해제하기 위해서는,1. 계약서에 정해진 날짜에 매도인인 질문자의 소유권이전등기 의무를 다하여야 합니다.구체적으로, 매도인은 소유권이전등기에 필요한 일체의 서류(통상적으로 틍기권리증, 매도용 인감증명서, 주민등록 초본, 대리인의 경우 위임장 등)을 매수인이 수령할 수 있을 정도로 준비하고, 그 뜻을 매수인에게 통지하여 수령을 최고하여 '이행의 제공'을 하여야 합니다.2.  1.의 의무를 다하면서 동시에 이행의 최고도 하여야 합니다.구체적으로 내용증명 등을 통해 잔금지급을 위한 '상당한 기간'(판례에 따르면 2-3일은 충분하지 않습니다. 구체적인 일자를 명시할 필요는 없지만 너무 짧지는 않아야 할 것입니다.) 을 주고 이행을 최고한 다음 그 기간 안에도 잔금을 지급하지 않은 경우 계약을 해제권이 발생합니다. 이때 실제 해제를 위해서는 다시 내용증명을 통해 해제의 의사표시를 밝혀 매수인에게 도달해야 합니다. 다만, 최고를 하면서 상당한 기간 내에 이행하지 않을시 다시 해제의 의사표시를 하지 않아도 계약이 해제된다는 의사표시를 한 경우에는 최고기간이 경과하는 것 만으로 해제의 효력이 발생할 수 있습니다. 참고로 여기서 '해제'는 계약 취소를 의미하는 말로 , '해제권이 발생'했다는 말은 계약 취소의 조건이 갖춰졌다는 말로 생각하시면 될 것 같습니다.감사합니다.

이성재 변호사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 이성재변호사입니다.질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.부동산의 매매계약에 있어서 잔금의 지급 의무와 소유권 이전 등기 의무는 동시이행 관계 입니다. 계약의 이행 기일을 정한 경우에 상대방이 매수인이 잔금을 지급하지 않는 경우 매도인이 계약을 해제하려면 소유권 이전 등기의무의 준비를 모두 완료함을 통지하여 잔금 지급 의무의 이행을 상대방 채무자에 대해서 최고를 하여야 합니다. 이 경우 대개의 경우 내용 증명으로 일정한 기일까지 이행하지 않는 경우 계약을 해제 할 수 있습니다. 그러므로 일정한 회수가 정해진 것으로 아니고 이행 최고를 하고 기한 도과시 해제의 의사 표시를 표시한 경우에는 바로 해당 부동산 매매계약을 해제할 수 있습니다. 이해에 도움이 되길 바랍니다.

한경태 변호사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 한경태변호사입니다.질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.잔금 지급기일이 지났다면, 매도인은 소유권이전등기의무의 이행을 제공한 상태에서 상당기간을 정하여 최고하여야 합니다(계약서에 관련한 사항을 적었다면 그것을 기준으로 최고하시면 됩니다). 상당한 기간과 관련하여서는 구체적인 사안에 따라 달리 판단되는 부분입니다. 아래 대법원 판결들을 참조하시면 좋을 것 같습니다."이행지체를 이유로 계약을 해제함에 있어서의 그 전제요건인 이행최고는 미리 일정한 기간을 명시하여 최고하여야 하는 것이 아니고, 최고한 때로부터 상당한 기간이 경과하면 해제권이 발생하는 것일 뿐만 아니라(대법원 1965.3.23. 선고, 64다1224 판결 참조) 일정한 기간을 정하여 채무이행을 최고함과 동시에 그 기간내에 이행이 없을 때에는 계약을 해제하겠다는 의사를 표시한 경우에는 그 기간의 경과로 그 계약은 해제된 것으로 볼 것인 바(대법원 1970.9.29. 선고, 70다1508 판결 참조), 원심이 적법히 확정한 사실에 의하면, 원고는 소외 김혜경에게 이 사건 토지의 소유권이전등기 소요서류를 이행 제공하여 동 소외인의 중도금 및 잔대금 채무이행을 최고하였으나 동 소외인이 이를 이행하지 아니하자 원고는 다시 1977.9.28. 동 소외인에게 중도금 및 잔대금의 지급을 최고하면서 같은 달 30까지 이행하지 아니하면 계약을 해제하겠다는 의사를 표시하였다는 것이니, 그렇다면 원고와 소외 김혜경 사이의 이 사건 토지 매매계약을 1977.9.30.이 경과하므로써 적법히 해제되었다고 볼 것이고, 같은 취지의 원심판단은 정당하다 할 것이며, 거기에 소론과 같은 계약해제에 관한 법리오해로 인한 사실오인이나 권리남용 내지 조리에 관한 법리오해의위법이 있다고 할 수 없다.""원ㆍ피고간 합의에 따라 잔대금의 지급기일이 1977.8.31.까지 연기된 후 원고는 다시 소외인을 통하여 피고에게 잔대금지급기일을 동년 9.20까지 연기할 것을 요청하자 피고는 명백한 의견표시를 하지 않았으나 동 소외인은 자기 나름대로 잔대금 지급기일이 연기된 것으로 판단하고 원고에게 그런 뜻을 알렸는데, 피고가 동년 9.12 원고에게 그달 14일까지 잔대금을 지급하지 아니하면 이건 매매계약이 해제된 것으로 한다는 통고서를 발송한 경우, 위 계약해제의 의사표시는 위에서 본 제반 사실관계에 비추어 그 기간이 상당하다 할 수 없고, 적어도 동년 9.20까지를 그 이행을 위한 상당한 기간이라고 보아야 한다.""원심이 그 채택증거들에 변론의 전 취지를 종합하여 원ㆍ피고간의 이사건 부동산에 관한 매매계약에 관하여 원고의 잔대금 지급의무와 피고의 소유권이전등기 의무가 모두 그 이행기일인 1978.4.20.을 도과하도록 이행되지 않고 있던중 피고가 같은 달 24 소유권이전등기 서류 일체를 원고에게 제공하면서 같은달 26까지인 2일 이내에 잔대금을 지급할 것을 최고하였는데 원고는 잔대금을지급하지 아니하였으므로 피고는 원고에게 같은 달 26 위 매매계약을 해제한다는 통지를 발송하여 그 해제의 의사표시가 같은 달 27 원고에게 송달되었으나 그때까지도 원고는 잔대금을 지급하지 아니한 사실을 인정하고 그렇다면 원.피고 사이의 위 매매계약은 1978.4.27. 적법히 해제되었다 할 것이라고 함에 있어서 거친 증거취사 관계를 기록에 대조하여 검토할지라도 원판시 사실인정은 적법하고 위증을 증거로 하는 등 채증법칙 위배로 인한 사실오인의 위법없음에 따라 원심판단은 정당하고 논지는 이유없다."이상, 답변 드립니다.

김성훈 변호사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 김성훈변호사입니다.질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.아래 내용은 질문내용만을 기초로 한 것이며, 구체적인 내용에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.부동산 매매계약에 있어서 매수인이 잔대금 지급기일까지 그 대금을 지급하지 못하면 그 계약이 자동적으로 해제된다는 취지의 약정이 있더라도 특별한 사정이 없는 한 매수인의 잔대금 지급의무와 매도인의 소유권이전등기의무는 동시이행의 관계에 있으므로 매도인이 잔대금 지급기일에 소유권이전등기에 필요한 서류를 준비하여 매수인에게 알리는 등 이행의 제공을 하여 매수인으로 하여금 이행지체에 빠지게 하였을 때에 비로소 자동적으로 매매계약이 해제된다고 보아야 하고 매수인이 그 약정 기한을 도과하였더라도 이행지체에 빠진 것이 아니라면 대금 미지급으로 계약이 자동해제된 것으로 볼 수 없다(대법원 1998. 6. 12., 선고, 98다505, 판결).잔급지급일이 지난 이후에 내용증명을 통하여 상당한 기간(대략 7일에서 10일정도) 내 이행을 촉구하시고, 기간 내에도 미이행시에는 계약해제를 주장하실 수 있습니다.

가압류·가처분

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부동산 계약시 질문 매수인이 잔금 날짜가 다가오자 돈이 없다고 하는경우 어떻게 해야하나요?