전세계약 만료전에도 반환소송이 될까요?
Hug 관련해서 부동산 중개인과 상담을 통해 전세보증반환 보험을 가입할 수 있다 하여 계약을 하였고 안됐을경우를 대비하여 특약으로 다음세입자가 올때까지 있다가 다른세입자가 들어오면 반환해주고 빠진다를 넣었습니다. (집주인이 너무 부담된다하여.....) 하지만 막상 허그에 가보니 알리미 라는 사이트를 통해 시가를 책정하여 계산했고 결과는 선순위와 융자를 합해 2억원 정도 부족하여 가입이 안됐고 이러지도 저러지도 못하는 상황이 됐습니다. 만약 경매로 넘어가면 제 앞 선순위 자들이 있어서 배당금이 저까지 오지도 못할 상황인데 이를 집주인과 중개인이 깡통임을 알고있었던 몰랐던 저는 계약 만료전에 반환소송을 할 수 있을까요? (다가구 주택이라 한집한집이 아니라 빌라전체가 경매로 넘어가게되더라고요 만약 넘어간다면....)
* 아 추가적으로 최우선변제권 문제없을깡소? 5500만원 예를들어 빌라가 10억에 낙찰됐고 저는 제일 끝 계약자입니다. 전세금은 대략7000만원이었다고 치면 앞에 선순위들이 13명정도 있고 은행 융자가 있더하더라고 은행 융자보다 앞서 제 5500만원을 보장 받을 수 있을까요?(다가구주택)
2개의 답변이 있어요!안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
질문의 내용으로는 정확하게 답변드릴수 있는 부분이 없습니다. 이유는 실제 경매를 진행하게 되면 말소기준권리에 따라 인수되는 권리와 말소되는 권리에 차이가 있고, 최우선 변제의 경우 낙찰금액의 1/2범위내에서 최우선변제가 가능한 임차인들 사이에 분배되기 때문에 한도만큼 받는다고 말하기도 어렵습니다. 또한 현 최우선 변제기준으로 보는게 아닌 말소기준권리의 설정일 당시의 기준으로 최우선 변제금액이 정해지는 것이기에 그 시기에 따라 우선변제금액이 현행 기준보다 낮게 정해질 수 있기 때문입니다. 그리고 임대인의 보증금 반환의무는 만기일이 되어야 생기게 되고 이전까지는 그 의무가 없기 때문에 합의하에 중도해지가 되었거나, 계약해지등이 이루어지기 전 반환청구소송자체는 불가합니다.
안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.
전세계약 만료전에는 전세보증금 해지 반환 소송이 불가합니다.
주택임대차보호법상 소액임차인에 해당하고 전세보증금이 주택임대차보호법상 정하는 금액 기준이하인 최우선변제금 이하인 경우, 전입신고하여 대항력을 갖추기만 하면 경매시 낙찰가 경락대금의 1/2범위내에서 선순위보다 우선적으로 변제를 받을 수 있습니다.
그러나 소액임차인중에서도 그 순위대로 배당을 받게되면 님의 경우 다 받게 된다는 보장은 실제 알 기가 어렵겠습니다.
