부모님 무상거주 및 아파트 가족간 매도 관련 증여세 문의입니다
2010년부터 제가 구매한 아파트에 부모님이 무상거주하고 계시고(현시세 6억이고 전 타지에서 전세로 분리 거주합니다)이 아파트를 가족간 거래로 4.2억원에 매도하려고 합니다.
저는 이 아파트 하나라 1주택자이고 부모님은 무주택자입니다.
이 경우 무상거주로 이익이 1억원 미만이라 증여세가 부과되지 않는 것으로 알고 있고 제가 부모님께 5천만원을 먼저 증여한 뒤 4.2억원에 매도하려고 합니다.
궁금한 점을 정리하면 아래 2가지 입니다
부모님이 현시세 6억 상당의 제 명의 아파트에 무상거주중인 상황에서
제가 5천만원을 선 증여한 뒤, 4.2억에 매도할 경우
1. 부모님께 증여세가 부과되는지 여부
2. 저에게 양도소득세가 부과되는지 여부
감사합니다
안녕하세요. 김현준 세무사입니다.
문의주신 내용으로 보아
현재 부모님과 별도 세대이시며, 부모님은 무주택자, 자녀분은 1주택자로 보고 답변드리겠습니다.
자녀가 부모님(직계존속)에게 증여하는 경우 10년동안 5천만원까지는 공제가 되어 증여세가 발생하지 않습니다.
즉, 10년이내 부모님에게 증여하신적이 없으시다면 증여세는 부과되지 않습니다.
현재 보유하고 계신 아파트를 특수관계인(부모님)에게 저가양도하시는 경우에는 증여세와 양도세를 구분하여 고려하셔야 합니다.
저가 양수시 증여의제 (증여세,수증자, 부모님)
특수관계인(자녀)로부터 주택 등 부동산을 시가보다 저가로 양수한 경우, 다음 요건에 해당하면 그 차액에서 일정 금액을 뺀 금액만큼을 증여로 보고 증여세를 부과합니다.
적용요건 : (시가-대가)≥ min(시가 x 30%, 3억원)
증여재산가액 = (시가-대가)- min(시가 x 30%, 3억원)
위의 적용요건에 해당되지 않는 경우 상증법상 "저가 양수시 증여의제"가 적용되지 않으므로 증여세가 과세되지 않습니다.
따라서 시가가 6억이라는 가정하에 4.2억 보다 큰 금액으로 양도하시게 되면 증여세는 과세되지 않습니다.
양도소득세 부당행위계산부인 (양도세, 양도자, 자녀)
특수관계인(부모님)에게 시가보다 저가로 양도하여 조세부담을 부당하게 감소시킨 경우에는 부당행위계산부인 규정이 적용됩니다.
부당행위계산부인 적용 요건 : (시가-대가)≥ min(시가 x 5%, 3억원)
이 경우 시가보다 5% 이상 (또는 3억원 이상) 저가로 양도할 때에는 실제 거래가액을 인정하지 않고, 시가로 양도한 것으로 보아 양도소득세를 계산합니다.
단, 양도자가 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추고 있다면 시가로 양도한 것으로 보더라도 비과세 규정을 적용받아 양도세가 과세되지 않습니다.
1세대 1주택 비과세 요건은 취득당시 조정대상지역 여부에 따라 거주기간 요건이 적용됩니다.
특수관계인과 저가양수도의 경우에는 시가판단과 1세대 1주택 비과세 판단이 중요하기 때문에 해당 매도를 실행하시기 전에 전문가의 상담을 받으시는 것을 추천드립니다.
답변이 도움이 되셨기를 바랍니다.
1명 평가안녕하세요. 우승현 세무사입니다.
1. 부모님께 증여세가 부과되는지 여부
증여세법은 시가와의 차액이 30%,3억 이내인 경우에는 증여세를 부과하지 않습니다.
따라서 6억원짜리 아파트를 4.2억에 양도할경우 증여세는 부과되지 않을것으로 보입니다.
다만 양도일 당시의 시가가 계약일과 다른 경우가 있을 수 있으므로 감정평가를 받은 뒤 진행하시는것이 안전합니다.
2. 저에게 양도소득세가 부과되는지 여부
지역에 따른 보유기간과 거주기간을 따져봐야 알 수 있습니다.
아파트가 조정대상지역 외라면 보유기간 2년이상을 충족했다면 비과세를 적용받을 수 있고,
조정대상지역 내라면 보유기간 2년 + 거주기간 2년까지 충족해야 비과세 적용이 가능합니다.
답변이 도움이 되셨길 바랍니다. 좋은하루되세요 :)
안녕하세요. 문용현 세무사입니다.
무상거주와 양도는 관계 없습니다.
시가의 70% 이상 대가를 지급하면 증여세 문제 없이 취득할 수 있습니다. 기재하신 것처럼 자금을 증여하고 매매하시면 됩니다.
1세대 1주택 양도세 비과세 대상이라면 양도세는 없습니다.
도움이 되셨길 바랍니다.