결론 및 핵심 판단 집주인 연락 두절 상태에서 등기부상 가압류가 확인된다면, 보증금 회수에 실질적 위험이 있는 상황으로 판단됩니다. 확정일자를 받으신 점은 유리하지만, 임대차 종료 시 보증금 반환이 지연되거나 경매로 넘어갈 가능성에 대비해 선제적 조치를 취하셔야 합니다. 단순 대기보다는 법적 절차를 준비하는 단계입니다.
법리 검토 가압류는 소유자의 재산 처분을 제한하는 조치로, 이후 본압류나 경매로 이어질 수 있습니다. 임차인은 확정일자와 전입신고를 통해 우선변제권을 확보하지만, 이는 경매 절차에서 배당을 받을 권리일 뿐, 자동으로 보증금을 돌려받는다는 의미는 아닙니다. 임대차가 종료되었음에도 반환이 안 되면 임차권등기나 소송이 필요합니다.
실무 대응 절차 우선 임대차 만료 전에 내용증명으로 보증금 반환 요구 의사를 남기시고, 만료 시 반환이 안 되면 즉시 임차권등기명령을 신청하시는 것이 핵심입니다. 경매 개시 여부를 수시로 확인하고, 실제 경매가 진행되면 배당요구 종기 전에 배당요구를 반드시 하셔야 합니다. 필요하다면 보증금 반환 청구 소송도 병행합니다.
추가 유의사항 임대차 만료 전 임의로 퇴거하면 대항력이 약화될 수 있으므로, 임차권등기 전 이사는 주의가 필요합니다. 집주인 잠수와 가압류가 중첩된 사안은 시간 싸움이므로 지체 없이 절차를 진행하시는 것이 중요합니다.