집주인 연락이 안되고 등기부상 집이 가압류상태입니다.

Question

우연히 집주인에게 연락할 일이 생겨 연락했는데...없는번호라고 나옵니다. 6개월뒤 전세만료시점인데...집주인 잠수네요. 등기부보니 가압류도 걸려있네요. 이런경우 세입자는 어떤 조치가 필요한지요? 확정일자는 받았는데...집이 경매로 넘어갈수도 있겠다싶은데...자세한 피드벡 부탁드립니다.

Answer 1

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

임차권 등기명령 신청과 보증금 반환 청구를 고려해야 하고 계약 만기로 해제하거나 가압류를 해소하지 않는 경우 그 이전에 해제한다는 점을 통지해야 하나 현재 연락 두 절되어 있다면 공시 송달을 통해 의사 표시하는 것도 고려해 보셔야 합니다. 이상입니다.

Answer 2

• 결론 및 핵심 판단
  집주인 연락 두절 상태에서 등기부상 가압류가 확인된다면, 보증금 회수에 실질적 위험이 있는 상황으로 판단됩니다. 확정일자를 받으신 점은 유리하지만, 임대차 종료 시 보증금 반환이 지연되거나 경매로 넘어갈 가능성에 대비해 선제적 조치를 취하셔야 합니다. 단순 대기보다는 법적 절차를 준비하는 단계입니다.

• 법리 검토
  가압류는 소유자의 재산 처분을 제한하는 조치로, 이후 본압류나 경매로 이어질 수 있습니다. 임차인은 확정일자와 전입신고를 통해 우선변제권을 확보하지만, 이는 경매 절차에서 배당을 받을 권리일 뿐, 자동으로 보증금을 돌려받는다는 의미는 아닙니다. 임대차가 종료되었음에도 반환이 안 되면 임차권등기나 소송이 필요합니다.

• 실무 대응 절차
  우선 임대차 만료 전에 내용증명으로 보증금 반환 요구 의사를 남기시고, 만료 시 반환이 안 되면 즉시 임차권등기명령을 신청하시는 것이 핵심입니다. 경매 개시 여부를 수시로 확인하고, 실제 경매가 진행되면 배당요구 종기 전에 배당요구를 반드시 하셔야 합니다. 필요하다면 보증금 반환 청구 소송도 병행합니다.

• 추가 유의사항
  임대차 만료 전 임의로 퇴거하면 대항력이 약화될 수 있으므로, 임차권등기 전 이사는 주의가 필요합니다. 집주인 잠수와 가압류가 중첩된 사안은 시간 싸움이므로 지체 없이 절차를 진행하시는 것이 중요합니다.