아파트 매매계약후 잔금전 하자보수 책임

Question

내용 정리

매매계약서 작성(8월 초) 입주 4년차 아파트 - 9월 중순 세입자 전출 후 공실

10월 중순 인테리어 견적차 매수아파트 방문시 공용화장실 바닥 타일 줄눈에서 물이 나오는걸 발견(공실3주차)-부동산 연락 - 아파트 유지보수팀에서 줄눈 불량으로 타일 사이로 물이 유입되어 발생되었다는 소견 - 1주 후 공실로 화장실 사용안한지 4주차가 지난시점에 물이 또 고여있어 부동산에 다시 이야기함 - 특약사항이 잔금전 하자는 매도인, 잔금후 하자는 매수인 책임이기 때문에 보수하라고 함- 정확한 진단을 위해 누수업체 불러 원인파악 후 조치함 - 100만원 비용 발생 - 원인은 위와 동일하게 입주하여 매도인이 시공한 줄눈 불량으로 욕조와 타일 사이, 벽과 바닥타일 사이로 물이 들어가 바닥 전체 물이 고여있어 줄눈이 뜬곳으로 물이 새어나와 줄눈을 다 제거 후 바닥 건조를 시키고 줄눈을 다시 시동하였음. 위 조치를 안할시 나중에 타일이 들떠서 문제 발생되고 악취가 난다고 하였음 - 매도인에게 비용청구 -비용 못준다고 함 - 현재 이사 4일전

질문 : 기존 아파트 입주당시 상태가 아니라 매도인이 사비로 줄눈을 시공하였으며 정상적으로 시공안하고 불량시공과 관리를 못하여 발생된 하자라고 아파트 유지보수팀과 누수업체 그리고 욕실 인테리어 업체에서 말하여 저는 하자보수비용을 매도인이 지급해야한다고 봅니다.

조언구합다.

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Answer 1

기본적으로 잔금 지급 전에 발생한 하자에 대한 보수 책임은 매도인에게 있습니다. 특히 질문자님의 경우처럼 매도인이 직접 줄눈 시공을 했고, 그로 인해 하자가 발생했다면 매도인의 책임이 더욱 명확해 보입니다.

민법 제580조 (매도인의 하자담보책임) 매매의 목적물에 하자가 있는 경우 매수인은 매도인에게 그 하자로 인한 손해배상을 청구할 수 있습니다.

잔금 지급 전에 발생한 하자는 매도인이 책임져야 한다는 것이 판례의 입장입니다.

세입자가 없던 공실 상태에서 하자가 발생했으므로, 매수인의 과실로 보기 어렵습니다.

아파트 유지보수팀, 누수 업체, 욕실 인테리어 업체 모두 줄눈 불량 시공이 원인이라고 지적했습니다.

이는 매도인의 책임을 입증하는 데 유리한 증거가 됩니다.

대처 방안

아파트 유지보수팀, 누수 업체, 욕실 인테리어 업체의 소견서, 견적서, 사진, 동영상 등 하자 발생 및 원인을 입증할 수 있는 모든 자료를 확보하십시오.

확보한 증거를 바탕으로 매도인에게 다시 한번 하자 보수 비용 지급을 요구하십시오.

협의가 이루어지지 않으면 내용증명을 발송하여 하자 보수 및 비용 지급을 요구하십시오.

내용증명에는 하자 발생 상황, 원인, 보수 비용, 지급 기한 등을 명확하게 기재해야 합니다.

매도인이 끝까지 비용 지급을 거부하면 소송 등 법적 조치를 취할 수 있습니다.

소송을 통해 하자 보수 비용 및 지연손해금 등을 청구할 수 있습니다.

계약서의 특약 사항에 잔금 지급 전 하자에 대한 면책 조항이 있는지 꼼꼼하게 확인하십시오.

만약 면책 조항이 있다면, 그 내용에 따라 매도인의 책임이 제한될 수 있습니다.

Answer 2

안녕하세요. 김진우 변호사입니다.

매매계약당시 이미 매매목적물에 하자가 있었던 것으로 보이며, 이 경우 매도인이 그 하자에 대한 법적인 책임을 부담하겠습니다. 하자담보책임을 물어 손해배상을 청구하시는 것이 가능합니다.