2개월전 아파트 매도후 매수인이 누수민원을 건의했어요
20년이 넘은 아파트를 4월30일 잔금 완료했습니다. 현재7월7일 부동산을 통해 전화가 왔는데 밑에층에서 누수민원을 얘기하러 수번 올라왔으나 사람을 못만났다 하고 괜찮은거 같아 지내다가 이번에 화장실천정에서 물이 떨어져 민원을 제기 검사결과 화장실 관로에서 누수가 발생된거 같다하며. 그전에 쓰던 화장실 세정액(파란색)이 묻어있는걸로 보아 그전 전세자들때부터 야기되었던거 같다는 얘기로 매도인의 책임이 있는거 같다고 하네요.
계약 특약사항에 건축물 노후화에 따른 교체나 시설물의 수리요하는 부분은 하자로 보지않으며 소유권 이전 이후의 하자부분에 대해서는 매매금액에 반영된것으로 하고 계약한다라고 명시 되어있는데도 매도인이 책임있는건지 문의합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
우선 누수의 경우 매도자의 하자담보책임에 해당되는 것은 맞으나, 해당 하자담보책임은 매매계약시 특약으로써 배제가 가능합니다. 질문의 경우 위 특약이 하자담보책임 배제 특약에 해당되는지가 중요한 요점으로 보입니다. 개인적판단으로는 "소유권이전 이후의 하자 부분에 대해서는 ~ 계약한다" 라는 표현에는 배제라는 의미가 없고, 전제사항에 건물의 노후화와 시설물의 수리요구라는 범위를 한정한 것만 보았을때 매도인의 하자담보책임 전체를 배제하기는 어렵지 않을까 생각이 됩니다. 즉, 해당 부동산에서도 이러한 판단에 따라 연락을한게 아닌가 생각됩니다,.사실상 하자담보책임을 배제하기 위해서는 특약에 정확한 문구로써 매도인의 하자담보책임을 배제한다는 문구가 있어야 가장 확실하다고 할수 있습니다.
20년이 넘은 아파트를 4월30일 잔금 완료했습니다. 현재7월7일 부동산을 통해 전화가 왔는데 밑에층에서 누수민원을 얘기하러 수번 올라왔으나 사람을 못만났다 하고 괜찮은거 같아 지내다가 이번에 화장실천정에서 물이 떨어져 민원을 제기 검사결과 화장실 관로에서 누수가 발생된거 같다하며. 그전에 쓰던 화장실 세정액(파란색)이 묻어있는걸로 보아 그전 전세자들때부터 야기되었던거 같다는 얘기로 매도인의 책임이 있는거 같다고 하네요.
계약 특약사항에 건축물 노후화에 따른 교체나 시설물의 수리요하는 부분은 하자로 보지않으며 소유권 이전 이후의 하자부분에 대해서는 매매금액에 반영된것으로 하고 계약한다라고 명시 되어있는데도 매도인이 책임있는건지 문의합니다.
==> 현재 상황에서 매도인의 하자담보책임은 "계약서 특약조건, 누수 발생시점 등"을 종합적으로 고려하여 판단해야 하는 사항입니다. 추가적으로 아랫층에서 누수가 발생되었다면 윗층에 책임을 물을 수는 없습니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
잔금 후 발생한 누수는 원칙적으로 매수인 부담입니다. 다만, 계약서에 하자보수 관련 특약이 있다면 그에 따릅니다. 잔금일 전 발생한 하자였다면 매도인 책임이 될 수 있습니다. 참고로 현장 사진없이 민원만으로는 책임소재를 단정 짓기 어렵고 분쟁 시에는 법적 자문이 필요할 수 있습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
특약 조항에 건축물 노후화에 따른 교체나 시설물의 수리가 필요한 부분은 하자로 보지 않으며,소유권 이전 이후의 하자에 대해서는 매매금액에 반영된 것으로 한다
이 문장은 하자에 대한 매도인의 책임을 명확히 배제하고 있습니다
민법상 하자담보책임도 계약 특약으로 제한 가능하기 때문에,이 조항이 있는 한, 매도인의 책임은 거의 인정되지 않는 것으로 보입니다
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
매도인은 매매계약 후 일반적으로 6개월이내 하자가 있을 경우는 시설보수 책임이있다고 봅니다 이러한 이유는 3분기라험은 계절이 2번 바꾼 기간을 의미하기도합니다
그런데 2개월도 되지 않아 누수관게에 대한 문제가 대두된 것 같습니다
그렇지만 계약 특약사항을 자세히 살펴보면 노후화에 대한 언급이 있어 문제가 될 수 있습니다
그러나 건물을 매도시에는 어느정도 수리를 한 후에 매도하시는 것이 상도리라 봅니다
따라서 누수부분에 대한 수리비에 대해서 상호 협의하에 반반 부담하는 것이 합리적으로 생각합니다
참고 바랍니다
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 매매계약서상 노후화로 인한 하자에 따른 교체나 시설물의 수리 요하는 부분은 하자로 보지 않으며 소유권 이전 이후의 하자부분에 대해서는 매매금액에 반영된것이라고 합의가 된 상태이고 또한 매도자가 이러한 부분을 미리 알고 있음에도 일부러 숨긴 부분이 아닐 경우 노후화로 봐야 될 것으로 보이므로 매도자가 하자책임을 지기에는 다소 무리가 있어 보입니다. 하지만 이전부터 밑에 층에서 재기가 된 부분이고 전세세입자가 인지를 하고 있었고 또한 임대인도 인지를 하고 있는 부분이라는 것이 입증이 되게 되면 어느 정도 책임을 있어 보입니다.
서로간에 입증과 법적이 다툼이 있어 보이니 법률구조공단등에 법적인 조언을 미리 알아볼 필요는 있어 보입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
계약시 특약조건에 따라 현재 매도인께서 책임을 져야 할 확률은 극히 희박합니다. 누수가 '노후화에 따른 자연적 문제' 로 판단될 수 있기 때문에 매도인의 책임이 아니게 될 확률이 큽니다. 만약, 알고 계셨는데 고지 하지 않았다면 법적 분쟁의 가능성이 있지만, 특약이 있기 때문에 이점도 매수자가 이길 수가 없습니다. 경험적으로 이런 경우에는 매도자에게 책임이 돌아오지 않으니 크게 상관을 하지 않으셔도 문제가 되지 않습니다.
특히 "소유권이전 이후의 하자 부분에 대해 매매금액에 반영" 이라는 문구는 특별히 매수인에게 불리한 사항도 아니며, 따라서 불공정 특약으로 볼 수도 없는 바, 이 부분에 대해서는 걱정하지 않으셔도 되겠습니다.
지속적으로 수리요청 혹은 손해배상을 청구하면, 계약서의 이 내용에 대해 첨부하시어 내용증명을 회신하시는 것이 좋겠습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
민법상 매도인은 매매 목적물에 숨은 하자가 있을 경우 일정 기간 책임을 져야 합니다.
그러나 계약에 별도로 특약을 두고 하자 책임을 배제할 수 있으며 그 특약이 합리적이고 명확할 경우 유효한 계약으로 판단합니다.
따라서 노후화된 건물 상태와 하자, 수리사항 등을 감안하여 가격을 책정했고 계약 이후 하자 발생은 매도인의 책임이 아니다 라는 면책조항은 유효할 것으로 생각합니다.
따라서 누수로 인해 하자 담보 책임을 이전 매도인에게 책임을 물을 수 없다고 보는 것이 합당합니다.
감사합니다.