전세 묵시적갱신 계약만기 사전고지 관련 문의

Question

전세계약이 묵시적 갱신으로 2년 연장된 경우로 만기일에 전세계약을 종료하려고 합니다.

임대차계약서 특약사항에 [임차인은 계약만기 또는 계약해지 1개월 전에 임대인에게 사전고지하여야 한다. 만기 전 퇴실 시, 중개수수료는 임차인이 부담하며, 다음 세입자가 들어올 때까지 차임, 관리비를 납입한다.] 기재되어 있습니다.

이 경우, 임대인에게 계약만기일로부터 몇 개월 전에 사전고지하면 되나요?

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

• 결론
  묵시적 갱신으로 연장된 전세계약을 만기일에 종료하려는 경우, 법적으로는 임대인에게 만기 3개월 전까지 해지 통지를 하면 충분합니다. 계약서 특약에 1개월 전 사전고지 조항이 있더라도, 묵시적 갱신 상황에서는 주택임대차보호법상 해지 통지 규정이 우선 적용됩니다.

• 법리 검토
  주택임대차보호법에 따르면 묵시적 갱신이 된 임대차는 임차인이 언제든지 해지 통지를 할 수 있고, 그 효력은 임대인이 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 발생합니다. 이는 강행규정으로, 임차인에게 불리한 계약 특약은 효력이 제한됩니다. 따라서 특약에 기재된 ‘1개월 전 사전고지’ 문구는 묵시적 갱신 해지 상황에서는 그대로 적용되기 어렵습니다.

• 특약 조항의 적용 범위
  질문하신 특약은 최초 계약 또는 합의 갱신을 전제로 한 조항으로 해석될 여지가 큽니다. 묵시적 갱신 후 임차인이 적법하게 해지 통지를 하는 경우까지 중개수수료 부담이나 차임 계속 납부 의무를 임차인에게 일방적으로 지우기는 어렵습니다. 다만 분쟁을 예방하기 위해서는 해지 의사를 명확히, 가급적 만기 3개월 이전에 통지하는 것이 안전합니다.

• 실무적 조언
  임대인에게는 문자나 내용증명 등 기록이 남는 방식으로 “묵시적 갱신된 임대차를 만기 종료 또는 해지한다”는 취지를 분명히 전달하시기 바랍니다. 이후 임대인이 특약을 근거로 비용 부담을 주장하더라도, 법적 대응 여지는 충분합니다.

Answer 2

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

위 기재만으로는 명확하지 않은 부분이 있어 확인이 필요하나 만기 1개월 전에는 고지하도록 정하고 있는 것으로 보입니다.

그러나 주택임대차보호법에서 정하고 있는 묵시적 갱신을 고려하면 만기 2개월 전에는 미리 고지하여서 묵시적 갱신이나 그에 따른 계약 연장의 문제가 발생하지 않게 하시는 게 나을 것으로 보입니다.