부동산 전세계약 특약 사항 한번 봐주세요
전세계약을 진행 하려고합니다. 3가지 질문이 있습니다.
가계약을 하러가는데 부동산에서 먼저 확약서를 보내주시더라구요. 근데 내용이 조금 두리뭉실해서 계약서 특약사항을 수정,추가하고 싶은데 다음 내용을 넣어도 되는것인지 확인부탁드립니다. 그리고 어떻게 말씀을 드려야 좋게 말씀드리면서 수정을 해주실까요..?
<계약서에 적힌 내용>
임차인 허그안심전세대출에 임대인은 동의하고 협조한다.
보증보험가입이 본 물건지 하자로 가입이 안될 시 계약금은 즉시 반환한다.
<수정하려는 내용 >
본 확약서는 임대인이 선계약금 100만원 입금 확인 이후부터 효력이 발생하며 본계약 작성 이후부터 본계약에 따른다.
임대인은 ‘청년전용 버팀목전세자금‘ 대출 및 보증보험가입에 동의하고 협조하고, 임대인 및 임차물로 인해 승인 불가시 선계약금은 즉시 반환한다.
임대인은 선계약금 입금확인 이후부터 임차인이 전입신고와 보증보험 가입완료까지 새로운 권리관계를 발생시키지 않는다.
기타사항은 민법 임대차 보호법 및 부동산 일반 관례에 따른다.
본계약서를 적을 때 넣을 특약을 적었는데 내용 수정 및 추가 사항 있으면 알려주세요. 이렇게 많이 적어도 상관없을까요?
<특약>
본 계약은 임차인의 ‘청년전용 버팀목전세자금’ 대출실행을 전제로 하며 임대인 또는 임차 목적물의 하자로 인한 전세대출 미승인시 계약은 무효로 하며 임대인은 계약금을 즉시 반환한다.
임대인은 임차인의 보증보험 가입을 위해 필요한 절차에 적극 협조하며, 임대인 또는 임차 목적물의 하자로 인한 보증보험 가입 미승인시 계약은 무효로 하며 임대인은 계약금, 중도금, 잔금 등 지급한 금액 전액을 즉시 반환한다.
임대인은 계약일로부터 잔금일 이후 일주일간 추가적인 제한물권을 설정하지 않는다.
임대인은 잔금지급일 및 보증보험 가입일까지 소유권 이전등기를 신청하지 않는다.
임대인은 국세나 지방세, 근저당권은 이자 체납이 없음을 고지하며 임차인이 세금 체납내역을 확인해보는것에 적극 협조한다. 만일, 세금 체납이 확인되는 경우 잔금일 이전까지 체납액 전액을 상환하며 이를 어길시에는 계약을 무효로 하고 지급한 계약금은 즉시 반환한다.
계약 시점이 아닌, 대출 신청 시점에 시세에 따라 임차보증금이 하향조정될 경우 계약금을 돌려받고 계약은 무효로 한다.
임대인이 계약 기간 중 매매 또는 담보를 제공하는 경우, 사전에 임차인에게 통보해주기로 한다.
임차인의 책임이 없는 시설물의 고장이나 노후로 인한 고장은 임대인이 적극 수리하기로 한다.
일방의 계약 해제 또는 불이행 시 매수인은 계약금 포기, 매도인은 계약금의 배액을 배상한다.
계약 후 없던 근저당 사실이 발견되면 계약을 해지하고 전세금을 반환한다.
임대인은 본 계약이 만료되면 후속 임대 여부와 관계없이 임차인에게 보증금 전액을 반환 하여야한다.
그리고 전자계약으로 진행하고 싶은데 이 부분도 특약으로 넣어야 하는걸까요? 그냥 말씀드리면 될까요?
질문자님이 기재한 제2항은 아주 구체적으로 좋으나, 임대인 입장에서는 상당히 부담스러운 내용들이라 질문자님이 전세가 무서워서 그런다고 좋게 말을 하시는게 좋습니다. 전자계약도 특약에 넣으시기 바랍니다.
특약 사항은 계약 당사자 간의 합의에 따라 자유롭게 정할 수 있습니다.
특약 사항을 많이 적는 것도 가능하지만, 불필요한 내용은 생략하고 간결하게 작성하는 것이 좋습니다.
질문자님이 제시하신 수정 및 추가 사항은 모두 적절해 보이며, 전자계약 진행 여부도 특약으로 명시하는 것이 좋습니다. 계약서 작성 전에 부동산 중개사님과 충분히 협의하여 원하시는 내용을 반영하시길 바랍니다.