신생아 특례매매 관련 문의드립니다!!
현재 신생아 특례전세 이용 중이고,
이번에 둘째가 태어날 예정이라, 신생아 특례 매매를 진행하려고합니다.
지역은 경기도 수원시 영통구 예정이며
매매가는 5.9~6.2억 정도 생각중입니다. (84m2 이하)
1.신생아 특례매매(생애최초) 시 방공제가 면제되는 조건인가요?
방문한 은행에서는 방공제 무조건 적용이라는데
신생아 특례 생애최초는 6억이내 매매는 방공제 면제라는 글을 봐서요.
아니면 방공제 면제되는 조건이 있을까요?
2. 방공제 면제가 안될 시 mcg 보증보험이라는게 있던데, 매달 비용이 얼마나 들까요?
3. 현재 1.7억 정도 보유 중이인데 (신용대출 9천포함), 매매하게되면 4억이 나올까요?
신생아 특례대출은 DSR 면제, LTV 70% 적용되어 최대 4억까지로 알고있습니다.
4. 추가 신용대출은 약 2천정도 더 가능할 것 같은데
신생아 특례대출로 6.2억정도의 집을 살 수 있을까요...
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
1. 신생아 특례대출시 보통 은행에서는 6억이하 주택에 특례구입자금보증 가입을 하는 조건으로 방공제 없이 LTV한도대로 받으실수는 있습니다.
2. 정확한 확인이 필요하나 보증금액의 약 0.2%수준으로 나와있습니다. 다만 보증금액의 90%의 0.2%라는 말도 있기에 해당 부분은 은행을 통해 확인해보시는게 좋으듯 보입니다.
3. 최대한도가 4억은 맞지만, 이를 위해서는 DTI 즉 본인의 소득여부와 타 대출여부를 모두 따지기 때문에 실제 풀한도까지 받는 경우가 많지 않습니다 .특히 질문처럼 신용대출까지 포함되어 있다면 월소득이 왠만큼 있지 않는 이상4억까지 나오기 어려울수 있습니다.
4. 일단 어려울것으로 예상되는데, 본인 현재 9천만원이 신용대출이 있는 상태에서 추가적인 2천 대출시 규제지역내 1년간 주택매수가 제한되며, 만약 비규제지역으로 이런게 없다고 해도 대출한도 산정시 신용대출부분이 영향을 줄수 밖에 없기에 순서를 잘 정하여야 가능할수 있고, 문제는 이렇게 구매를 해도 대출총액이 4.2억 그리고 기존 별도의 신용대출부분까지 있다면 월 부담하는 원리금부담으로 인해 주택유지차체가 쉽지 않을수 있습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
1. 6억 이하 + 생애최초 특례 구입 보증 등 특정 구조일 때만 면제 여지가 있습니다.
2. MCG 보증료는 보증금액의 연 0.2% 전후로 방공제로 깎이는 수천만 원을 보충할 때 월 1만 원 안팎 수준의 비용이 드는 사례가 많지만 신생아 특례에 MCG를 실제로 붙일 수 있는지는 은행, 주금공 조건을 따져봐야 합니다.
3. 1.7억 보유 + 신생아 특례 4억 기준으로는 6억 언저리는 방공제 면제 시 간신히, 6.2억 상단은 추가 자금이 더 필요합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
신생아 특례대출을 활용한 내 집 마련 계획에 대해 실무적인 관점에서 정리해 드리겠습니다.
1. 방공제(소액임차보증금 차감) 적용 여부
결론부터 말씀드리면, 신생아 특례대출(디딤돌)은 6억 원 초과 9억 원 이하 주택에 대해 방공제가 의무 적용됩니다.
은행 직원의 설명이 원칙적으로 맞습니다. 현재 규정상 연 소득 4천만 원 이하 가구가 3억 원 이하 저가 주택을 살 때만 예외적으로 방공제가 면제됩니다. 수원 영통구의 6억 원대 아파트는 방공제 대상입니다. 경기도 과밀억제권역(수원 등) 기준 방공제 금액은 4,800만 원입니다.
2. MCG(모기지신용보증) 가입 및 비용
방공제로 인해 대출 한도가 줄어드는 것을 막기 위해 MCG(주택금융공사 보증)를 활용할 수 있습니다.
비용: MCG는 매달 내는 보험료가 아니라, 대출 실행 시 보증료를 납부합니다. 아파트의 경우 보통 연 0.05%~0.2% 수준의 보증료율이 적용됩니다.
체감 비용: 대출금 4억 원 기준, 1년 보증료는 약 20~40만 원 내외이며, 대출 기간에 따라 일시납 또는 분할 납부하게 됩니다. 월 단위로 치면 약 2~3만 원 수준의 추가 비용이 발생하는 셈입니다.
3. 대출 한도 4억 원 가능 여부
질문자님의 상황(보유 1.7억, 대출 희망 4억)을 점검해 보겠습니다.
LTV 기준: 수도권(영통구) 생애최초의 경우 LTV 80%가 적용될 수 있으나, 신생아 특례대출의 개정된 통합 한도는 최대 4억 원입니다. 6억 원 주택의 70%는 4.2억이지만, 규정상 한도인 4억까지는 가능할 것으로 보입니다.
DSR 및 DTI: 신생아 특례대출은 DSR(총부채원리금상환비율)을 적용하지 않습니다. 다만 DTI(총부채상환비율) 60%는 충족해야 합니다. 신용대출 9천만 원이 있더라도 부부 합산 소득이 적정 수준이라면 4억 대출은 충분히 승인 가능 범위에 있습니다.
4. 6.2억 아파트 매매 가능성 진단
자금 계획을 보수적으로 산출해 보면 다음과 같습니다.
필요 자금: 매매가 6.2억 + 취득세/중개수수료(약 2천만 원) = 약 6.4억 원
확보 자금: 보유 현금 1.7억(신용대출 포함) + 특례대출 4억 + 추가 신용대출 0.2억 = 5.9억 원
결론: 약 5천만 원 정도의 자금이 부족한 상황입니다. 6.2억보다는 5.8~5.9억 원 선의 급매물을 잡으시거나, 보유하신 현금 비중을 조금 더 높여야 안정적인 매수가 가능합니다.
둘째 출산 예정이시므로 특례금리 우대(0.2%p 추가 인하) 혜택을 반드시 챙기시고, 대출 신청 전 '주택도시기금 기금e든든' 사이트에서 사전 자산심사를 먼저 받아보시길 권합니다.
작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다. 둘째 태어나기 전 영통구에 따뜻한 보금자리 마련하시길 응원합니다.
수원 영통구는 최근 가격 변동성이 있으므로, 매매가뿐만 아니라 해당 단지의 'KB시세'가 6억 이하인지 반드시 확인하세요. (시세가 대출의 기준이 됩니다.)
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
,면제가 가능한 경우
실입주 목적
선순위 임차인 없음
전입·확정일자 없이 공실 또는 본인 세대 단독 거주
은행 + 보증기관(HUG/주금공) 동의
즉, 제도상 자동 면제 규정은 없고,
은행에서 무조건 적용이라고 한 말도 실무 기준에서는 맞는 말입니다
온라인에서 보신 6억 이하 생애최초 방공제 면제는
일부 은행의 내부 기준 + 공실/실입주 조건을 단순화한 표현인 경우가 많습니다
,MCG 보증보험으로 보완 가능합니다 (월 1만 원 내외)
,신생아 특례대출 4억 가능성 높습니다
,6.2억은 자금 구조상 무리이고, 5.9억 전후가 현실적입니다
안녕하세요. 유승현 공인중개사입니다.
걱정이 많으셨겠네요
결론은
신생아 특례대출은 정부의 디딤돌대출 관리방안(방공제의무화) 적용 제외대상입니다.
만약 어떠한 이유로 된다고 하더라도 MCG(모기지신용보증)을 통해 방공제만큼 대출한도를 복구할수있습니다.
부부합산소득이 일정수준이상이라면 DTI 60프로이내에 들어올 가능성이 높습니다. 따라서 4억 대출은 충분히 가능할것으로 보입니다.
6.2억에 취등록세 (약 1000만~1500만원내외) 고려해두시고
벽적골 주공8단지를 추천합니다. 망포역인근으로 주변 상권 사용이 편리하며 초품아 단지가 많아 아이 키우기가 좋습니다.