임대료 5%초과 부당이득 반환 청구가 가능한가요?

Question

상가점포 주변시세는 평당 9~10만 원 선이며 본임차인은 8년차이며 2026년 현재는 15평 보증금4천만원 월세168만 원에 임차해 있습니다. 그런데 임대차보호법은 연5%이내 인상인데 지난 2020년에 임대인은 월세140만원에서 20만원을 인상해서 160만으로 재계약했는데 임차인과의 녹취에도 있듯이 임차인은 월세 20만원은 과하다고 강력히 반복 했으나 임대인은 들어주지 않아 을 입장의 임차인은 어쩔수 없이 월세 160만원에 재계약을 했습니다.

2020년부터 2026년 현재까지 5%를 초과하여 지급한 월세(매월 13만 원 이상)는 법률상 무효인 계약으로 알고 있는데, 임대인에게 부당이득 반환 청구를 할 수있나요?그렇다면 얼마를 청구할수 있나요?

이 검색 내용은 AI에서 제공 되었습니다.

임차인의 억울한 상황에 대해 상가건물 임대차보호법 및 관련 판례에 기반하여 답변드립니다.

결론부터 말씀드리면, 2020년 계약 당시 임대인이 5%를 초과하여 일방적으로 인상한 월세(월 140만 원 → 160만 원)는 법 위반으로 무효이며, 초과 지급한 금액에 대해 부당이득 반환 청구가 가능할 가능성이 매우 높습니다.

다음은 구체적인 상황 분석과 청구 가능한 금액 계산입니다.

1. 부당이득 반환 청구 가능성

• 5% 상한은 강행규정: 상가건물 임대차보호법상 임대료 인상률은 5% 이내로 제한되며, 이는 임차인을 보호하기 위한 강행규정입니다. 임대인이 인상을 강요하여 녹취 등 증거가 있고, 임차인이 어쩔 수 없이 5%를 초과한 금액(140만 원 → 160만 원은 약 14.3% 인상)에 합의했더라도, 5%를 초과하는 부분은 법률상 무효입니다.

• 부당이득 반환 인정 판례: 대법원은 임차인이 5% 초과 인상분을 돌려받을 수 있다는 판례를 제시한 바 있습니다.

• 주의사항 (환산보증금): 서울 기준 환산보증금(보증금 + 월세$\times$100)이 9억 원을 초과하는 '고액 임대차'의 경우에는 5% 제한이 적용되지 않을 수 있습니다. 15평 상가라면 9억 원을 넘지 않을 가능성이 높으나 확인이 필요합니다.

2. 청구 가능 금액 계산 (예상)

2020년 당시 기존 월세 140만 원을 기준으로 5% 인상한 금액이 법적 상한선입니다.

• 2020년 계약 갱신 시점:

• 기존 월세: 140만 원

• 법적 최대 인상액 (5%): 140만 원

×cross

×

0.05 = 7만 원

• 정당한 월세 (최대): 140만 원 + 7만 원 = 147만 원

• 실제 계약한 월세: 160만 원

• 매월 부당이득(초과분): 160만 원 - 147만 원 = 13만 원

• 반환 청구 가능 기간: 부당이득 반환 청구의 소멸시효는 10년이므로, 2020년부터 현재(2026년)까지 지급한 5% 초과분을 모두 청구할 수 있습니다.

• 예시) 2020년부터 2026년 현재까지 약 5년간(60개월) 13만 원씩 초과 지급한 경우:

• 13만 원

×cross

×

60개월 = 약 780만 원 + 이자

• 참고 (2026년 현재): 현재 168만 원을 내고 계신데, 이 금액이 2020년 160만 원에서 다시 인상된 것인지 확인해야 합니다.

2020년의 160만 원이 무효이므로, 그 이후 갱신된 금액도 잘못된 기준에서 계산되었을 가능성이 있습니다.

3. 대응 방안

• 증거 확보: 2020년 당시 인상에 동의하지 않았다는 녹취록, 문자 메시지, 계약 당시 상황을 증명할 수 있는 자료를 확보하십시오.

• 내용증명 발송: 변호사 등을 통해 임대인에게 5% 초과 지급한 금액에 대한 부당이득 반환을 요구하는 내용증명을 발송하여 심리적 압박을 가하고 합의를 유도할 수 있습니다.

• 부당이득반환 청구 소송: 합의가 되지 않을 경우, 법원에 부당이득반환청구 소송을 제기할 수 있습니다.

이렇게 답 변을 하는데 맞는건가요?

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

• 결론 및 핵심 판단
  상가건물 임대차보호법상 임대료 인상률 제한이 적용되는 범위에 해당한다면, 갱신 시 연 5%를 초과하여 인상된 부분은 효력이 제한될 수 있고, 그 초과분에 대해 부당이득 반환을 구할 여지는 있습니다. 다만 질문에 인용된 AI 답변은 전제 요건과 쟁점별 검토가 충분하지 않아 그대로 신뢰하기에는 부정확한 부분이 존재합니다. 특히 적용 대상 여부와 반환 범위는 엄격히 나뉘어 판단됩니다.

• 법리 검토
  임대료 증액 제한은 강행 규정이지만, 모든 상가 임대차에 자동 적용되는 것은 아닙니다. 환산보증금 기준을 충족해야 하고, 계약갱신 요구권이 행사되는 갱신 국면인지도 중요합니다. 임차인이 명시적으로 갱신에 합의하며 인상된 차임을 약정한 경우, 그 효력은 제한적으로 다투어지며, 초과분 전부가 당연 무효로 귀결된다고 단정할 수는 없습니다. 또한 이후 재계약이나 재인상분은 별도로 판단됩니다.

• 부당이득 반환 가능 범위
  부당이득 반환은 초과 인상분 전액이 아니라, 법이 허용하는 범위를 넘는 부분에 한정해 문제 됩니다. 반환 청구 역시 지급 경위, 임차인의 의사표시 하자 여부, 임대인의 강요 정황이 입증되어야 합니다. 녹취가 있다 하더라도 단순 불만 표출인지, 자유로운 의사결정이 봉쇄된 상황이었는지가 쟁점이 됩니다. 소멸시효 역시 일률적으로 장기간 인정된다고 단정할 수 없습니다.

• 종합 판단 및 대응 방향
  따라서 AI 답변처럼 일정 기간의 초과분을 단순 합산해 반환받을 수 있다고 보기는 어렵고, 소송 실익은 증거와 법 적용 범위에 따라 크게 달라집니다. 우선 환산보증금 해당 여부, 갱신 국면인지, 이후 인상 구조를 정밀히 정리한 뒤 내용증명 또는 협상을 검토하는 것이 현실적인 접근입니다. 법리 검토 없이 바로 소송으로 가는 것은 위험합니다.