신탁등기 되어있는 신축빌라 전세 진행하려는데 절차에 문제 있는지 확인할 수 있을까요?
안녕하세요. 현재 아래 절차로 안내 받고 신축빌라 전세 계약을 진행하기 직전 단계인데요.
위험 요소나 제가 확인해보아야 할 내용이 있을까요?
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1. 등기부등본 확인해보았을 때, 소유권자는 신탁사입니다.
2. 신탁원부 내용 확인해보았을 때, 임대인이 임대차계약을 할 수 있다는 신탁사의 동의가 있습니다.
3. 따라서 임대인과 계약을 진행하고, 계약금과 잔금은 모두 신탁사로 넣는다고 합니다. (신탁원부에 신탁서로 넣으라는 조항 있다고 합니다.
4. 신탁사로 잔금까지 넣게 되면 제가 계약하려고 하는 호수에 대해서 융자 말소, 공동 담보에서 제외시키는 특약을 작성해준다고 합니다.
5. 잔금 치른 날 당일, 융자를 말소했다는 영수증(서류)를 전달해준다고 합니다.
6. 신탁 등기자체는 말소할 필요가 없다고 중개사님께서 말씀하셨습니다. 그 이유는 등기부등본 상 신탁사가 소유권자이고 소유권자에게 계약금과 잔금을 넣기 때문에 소유권은 신탁사에 있으므로 신탁 등기를 말소할 이유는 없다고 합니다.
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위 절차로 진행하게 될 예정이고 아래는 질문입니다.
1. 공인중개사님 말씀 중 잘못되었거나 짚고 넘어갈 부분이 있을까요?
2. 위 절차로 계약 시 제가 위험한 상황이나 예상되는 문제가 있을까요?
3. 임대인과 계약 전, 신탁사의 동의서를 받을 예정인데 수익권자의 동의서는 받을 필요가 없나요?
(공인중개사님은 수익권자 동의서는 필요 없다고 말함)
4. 위 절차로 진행할 시, 신탁사 동의서 내용에 "수탁자와 우선수익자에게 보증금 반환 채권 또한 책임져야 한다는 특약"을 넣어야 한다는 말을 들었는데, 넣지 않으면 문제가 될까요?
5. 분양이 현금청산 대상이라고 합니다. 문제가 되는 지점이 있을까요?
질문이 많지만 답변 남겨주시면 정말 감사드리겠습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
1. 내용상 절차상 문제는 전혀 없어보입니다.
2. 현재로는 위험요소는 없어보입니다.
3. 신탁사의 동의만 있으면 되고(질문2
4. 넣지 않는 경우 나중에 문제 발생시 책임에 대한 소재나 범위에 분쟁이 생길수 있으므로 넣는게 좋습니다.
5. 해당부분은 어떠한 내용인지 알수없어 답변이 어렵습니다.
답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.
안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겠습니다.
1. 공인중개사님 말씀 중 잘못되었거나 짚고 넘어갈 부분이 있을까요?
==> 없습니다. 그러나 신탁회사의 동의서를 첨부하거 동의에 갈음하는 신탁원부를 확인해야 합니다.
2. 위 절차로 계약 시 제가 위험한 상황이나 예상되는 문제가 있을까요?
==> 신탁회사의 동의를 받는다면 문제가 되지 않습니다.
3. 임대인과 계약 전, 신탁사의 동의서를 받을 예정인데 수익권자의 동의서는 받을 필요가 없나요?
(공인중개사님은 수익권자 동의서는 필요 없다고 말함)==> 네 그렇습니다. 경우에 따라 계약당사자가 될 수 있기 때문입니다.
4. 위 절차로 진행할 시, 신탁사 동의서 내용에 "수탁자와 우
선수익자에게 보증금 반환 채권 또한 책임져야 한다는 특약"을 넣어야 한다는 말을 들었는데, 넣지 않으면 문제가 될까요?
==> 누가 책임을 부담해야 하는다는 의미인가요?
5. 분양이 현금청산 대상이라고 합니다. 문제가 되는 지점이 있을까요?
==> 임대차계약과는 상관없습니다.