소유권이전등기 접수 후 전세계약 진행

Question

안녕하세요 부동산 전세 계약을 앞두고 있습니다.

현재는 등기상 신탁회사 소유로 나타나 있는데, 임대인이 9월 29일자로 소유권이전등기 접수를 하고 10월 1일이나 2일경으로 계약서를 쓰려고하는데요. 찾아보니 등기상 완전히 드러나기까지 2~5일이 걸린다고 하더라구요.

소유권이전등기 접수만 해놓은 상태로 계약을 진행하는게 위험할까요?

아니면 접수를 해놓은 상태로 소유권 자체가 취득된 상황이라 괜찮은걸까요?

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

보통 등기가 완료되지 않더라도 등기접수증등을 확인하시면 될것으로 보입니다. 그리고 계약서상 특약으로 반드시 소유권 이전 부분을 명시하고 기간내 등기불완료될 경우 계약해지 및 계약금 반환관련 특약을 넣으시고 본인 전입신고 익일까지의 제한물권 설정을 금지하는 특약을 넣으시는게 좋을듯 보입니다.

보통 취득시점은 등기접수일과 잔금납부일중 빠른 날을 취득시점으로 보기 때문에 신탁등기를 말소하고 소유권을 회복하는 등기접수시점을 취득시점으로 보셔도 될것으로 보입니다.

Answer 2

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

소유권 이전은 등기 접수만으로는 완성되지 않으며, 등기가 실제로 완료되어야만 소유권이 법적으로 이전됩니다

등기소에 서류가 접수되었다는 의미일 뿐, 아직 법적으로 소유권자가 바뀐 상태는 아닙니다

등기 공무원이 심사 후에 소유권을 새로이 등기부에 등록한 상태. 이때부터 법적으로 소유권자가 변경됩니다

따라서 접수만 되어 있는 상태의 임대인은 법적으로 아직 소유자가 아닙니다

임대인이 아직 법적 소유자가 아니므로, 전세계약을 체결하고 보증금을 받는 것이 법률상 권한이 없는 행위가 될 수 있습니다

만약 등기가 기각되거나, 지연, 가등기, 가압류 등의 선순위 권리가 개입되면, 전세보증금 반환에 문제가 생길 수 있습니다

가장 안전한 방법은 등기 완료 확인 후에 계약하는 것이 가장 안전합니다

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

소유권 이전등기를 접수한 상태로 계약을 한다면 안전하게 계약하실 수 있습니다.

가장 확실하게 계약할 수 있는 방법은 소유권 이전 등기 완료 이후 계약서를 작성하는 방법인데 현실적으로 어려워 소유권 이전 등기를 접수한 상태로 계약을 하시는 것도 안전한 방법에 속한다고 생각합니다.

감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.

전세계약을 진행할 때 소유권이전등기가 접수된 상태와 실제로 등기부등본에 소유자로 등재된 상태는 중요한 차이가 있습니다. 법적으로는 이전등기 신청이 접수된 시점부터 소유권이 발생한다고 보지만, 등기부에 임대인 명의가 확정적으로 기재되지 않은 상태에서 계약을 체결하면 불필요한 분쟁의 위험이 남아 있습니다. 예를 들어 등기 신청 서류에 문제가 있어 반려될 경우, 임차인은 소유자가 아닌 사람과 계약을 맺게 되는 셈이 될 수 있습니다. 따라서 가장 안전한 방법은 등기부등본에 소유자가 임대인으로 바뀐 것을 확인한 뒤 계약을 진행하는 것입니다. 만약 부득이하게 접수만 된 상태에서 계약을 체결해야 한다면, 계약서에 ‘소유권 이전등기 완료 후 등기부등본을 교부하고, 완료되지 않을 경우 계약은 무효로 하며 계약금은 즉시 반환한다’는 특약을 넣고, 전세보증금 지급일 역시 등기 완료 이후로 정하는 것이 좋습니다. 결국 법적 취득 시점은 접수일이지만, 임차인의 안전을 위해서는 등기 완료 후 계약을 권장합니다.

질문에 대한 답이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

안전하게 계약을 하기 위해서는 우선 등기부등본상에 소유권이전사항을 확인을 하시고 임대인과 직접 계약서를 작성을 하시는 것을 추천드립니다.

감사합니다.