세금·세무
증여된 부동산 양도소득세 선정 기준 문의
안녕하세요, 서울에 증여받은 부동산 관련 양도소득세를 선정하는 기준에 대해 문의 드립니다.
증여 시 감정 평가 금액과 당시 거래가가 조금 차이가 있어서요..
위치: 은평구 증산동
증여 시점: 22.3.15
감정평가 금액: 14억
당시 입주권 실 거래가
22.3: 15억5천
22.6: 16억3천
현재 실거래가: 17억2천
현재는 전세를 주고 있고 제가 만약 들어가서 2년 거주하면 양도소득세가 면제이긴할텐데
혹시 실거주 안하고 매도 시
1. 양도소득세 산정 기준은 감정평가 금액일지, 더 높은 증여 시점 +3개월 이내의 실 거래가로 대체할 수 있을지
2. 현 상황에서는 대략적으로 얼마 정도의 양도소득세가 나올지 궁금합니다.
4개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 자성세무회계 김성은 세무사입니다.
증여 당시 증여재산의 평가금액을 해당 재산의 감정평가액으로 한 경우 유사매매사례가액보다 감정가액이 우선하므로 취득가액은 감정평가액으로 하여야 합니다.
다만, 증여 후 5년 이내 양도이기 때문에 배우자나 직계존비속으로부터의 증여였다면 이월과세 규정이 적용되어 양도소득세 산출 시 증여자의 원 취득가액이 취득가액으로 되기에 양도소득세 산출을 위해서는 증여자의 취득가액을 알아야 합니다.
제 답변이 도움이 되셨길 바랍니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김현준 세무사입니다.
문의에 답변드립니다.
1. 증여 받은 부동산의 취득가액은 증여세 신고시 신고한 가액이 취득가액에 해당 됩니다.
감정평가를 받으신 것으로 보아 감정가액으로 신고하셨을 것으로 생각됩니다.
2. 1세대 1주택 비과세를 적용받기 위해서는 2년이상 보유요건과 2년이상 거주요건(취득당시 조정지역일 경우)을 충족하여야 합니다.
3. 1세대 1주택 비과세 적용시 12억 이하인 주택을 양도시 세금이 나오지 않으며,
12억 초과하는 고가주택을 양도시에는 1세대 1주택 비과세가 적용되더라도 12억 초과분에 대해서 양도세가 과세됩니다.
4. 2022년에 증여 받은 경우 증여 받은 후 5년이내 양도시 양도소득세 이월과세가 적용되어 양도세 계산시 취득가액은 증여받은 가액이 아닌 증여자의 당초 취득가액을 적용하며, 납부한 증여세는 필요경비로 공제됩니다.
(단, 이월과세를 적용할 경우 1세대 1주택 비과세에 해당하는 경우에는 이월과세를 배제합니다.)
답변이 도움 되셨기를 바랍니다.
감사합니다.
귀하의 질의에 대하여 아래와 같이 답변드립니다.
사실관계에 따라 결과가 달라질 수는 있습니다.
1. 양도소득세 산정 기준 분석 (질문 1 답변)
질문하신 '감정평가액'과 '실거래가' 중 무엇이 기준이 되는지에 대한 분석입니다.
① 원칙 증여세 신고 시 적용한 가액
양도소득세 계산 시 취득가액은 증여세 신고 당시 결정된 가액을 따릅니다. 만약 2022년 3월 증여 당시 14억 원(감정평가액)으로 증여세를 신고하고 확정되었다면, 특별한 사정이 없는 한 14억 원이 취득가액이 됩니다.
② 매매사례가액(15.5억)으로 대체 가능 여부
증여일 전후 3개월(상증세법상 평가기간은 6개월이나 양도세 취득가액 산정 시 엄격히 검토됨) 이내에 질문자님의 부동산과 면적·위치·용도가 동일하거나 유사한 부동산의 거래가 있었다면, 이를 '매매사례가액'으로 주장할 수 있습니다.
법원은 객관적이고 합리적인 방법으로 평가된 가액이라면 시가로 인정합니다. 다만, 이미 감정평가액으로 신고를 마쳤다면 이를 소급하여 매매사례가액으로 바꾸는 것은 과세관청의 승인이 필요하며, 이 경우 증여세가 추가로 발생할 수 있음을 유의해야 합니다.
③ 이월과세 주의
만약 부모님으로부터 증여받은 지 10년이 지나지 않은 상태에서 매도하신다면, 취득가액은 14억이 아니라 부모님이 당초에 이 부동산을 취득하셨던 가격으로 계산될 수 있습니다(소득세법 제97조의2). 이 경우 양도차익이 매우 커져 세금 폭탄이 발생할 수 있습니다.
2. 예상 양도소득세 시뮬레이션 (질문 2 답변)
현재 실거래가 17.2억 원에 매도한다고 가정했을 때의 대략적인 계산입니다. (이월과세 미적용, 1주택자 가정)
① 양도차익 계산
양도가액 17.2억 원
취득가액 14억 원 (감정평가액 기준 시)
양도차익 3.2억 원
② 비과세 및 과세대상 산정
1주택자라면 12억 원까지는 비과세입니다. 12억 초과분에 대해서만 세금을 냅니다.
과세대상 양도차익 = 전체 양도차익 × (양도가액 - 12억) / 양도가액
3.2억 × (17.2 - 12) / 17.2 ≒ 약 9,674만 원
③ 예상 세액 (지방소득세 포함)
보유기간 2년 이상 시 일반세율(6~45%) 적용.
장기보유특별공제(거주 안 할 시 연 2%) 등을 제외하고 대략적으로 계산하면, 약 2,000만 원 ~ 3,000만 원 내외의 양도소득세가 예상됩니다.
단, 이월과세가 적용되어 취득가액이 부모님 취득가(예: 5억)로 낮아진다면 세금은 억 단위로 늘어날 수 있습니다.
안녕하세요. 문용현 세무사입니다.
1. 양도세 신고시 취득가격은 증여세 신고당시 가격입니다. 감정평가를 받고 신고하셨다면 감정평가액이 취득가격이 됩니다.
2. 직계존속이나 배우자 등으로부터 증여받은 것이라면 아직 5년이 안되었으므로 양도세 신고시 과거 증여자의 취득가격 및 보유기간을 기준으로 양도소득세를 게산합니다.
도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.