담보대출로 근저당이 잡혀있는집에 전세로 들어가도 되나요?

Question

주택담보대출로 근저당이 잡혀있는집에 전세로 들어갔을때..만약 집이 경매로 넘어간다면 전세금을 돌려 받을수 있는 방법이 있나요?

Answer 1

선순위 근저당권이 설정된 상태에서 입주하신다면 경매 절차에서 낙찰 대금이 선순위 채권액을 충분히 초과해야 임대차보증금을 회수할 수 있는 여지가 생깁니다. 주택임대차보호법상 대항력과 확정일자를 갖추더라도 근저당권보다 후순위라면 배당 순위에서 밀릴 수 있으므로 경락 대금 내에서 본인의 순위를 확인하는 과정이 필요할 수 있습니다.

다만 보증금 액수가 지역별 소액임차인 범위에 해당한다면 일정 금액에 대해서는 다른 담보권자보다 우선하여 변제받는 최우선변제권 행사가 가능할 수도 있습니다.

결국 해당 주택의 시세 대비 선순위 채무액의 비중이 어느 정도인지에 따라 회수 가능 여부가 달라질 수 있으므로 계약 전 등기부등본상의 권리관계를 면밀히 살펴보시기를 권해 드립니다.

Answer 2

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

후순위로 들어가는 것이기 때문에 경매를 진행하였을 때 근저당에 따른 배당을 모두 마치고도 추가적으로 잔존하는 금액이 있어야 배당을 받는 것이라는 점 감안해야 하고 시세 등을 전혀 고려하지 않고 위와 같은 질문에 대해서 판단하는 것은 어려움이 있습니다 이상입니다

Answer 3

안녕하세요. 김성훈 변호사입니다.

해당 근저당권자보다 후순위가 되기 때문에 전세로 들어가는 경우에 전세금을 돌려받으려면 ① 해당 집의 가치가 근저당채무를 빼고도 전세금이상이거나, ② 임대인이 다른 재산이 있어야 합니다.