월세 이사 시 고려해야할 판단기준 질문입니다.
안녕하세요 현재 보증보험 이행청구 승인 상태여서 집을 알아보고 있습니다.
반전세인 월세였고 이사할 집은 보증금을 1000으로 해서 월세를 높일려고 합니다.
이러한 상황인데 궁금한 것이 있습니다.
임대인이 법인인 오피스텔인 경우에 보증보험 가입이 가능한 조건이 어떻게 되나요?
(신탁 등기는 말소, 근저당은 없는 물건입니다.)
위의 상황에서 보증보험 가입이 불가능하다면 1000/50(+관리비10) 조건으로 보증보험 없이 들어가고 법인 파산 시에 그냥 보증금 녹을 때까지 살다가 나오는 것은 현명한 판단일까요???
- 이미 전세사기를 당해놓고 보증보험이 없는 방으로 들어간다는 것에 불안감이 많습니다...
- 가입이 된다면 상관없고요
현재 방을 볼 때 고려하고 있는 것이 다음과 같은데 추가로 고려하면 좋을 조건들이 뭐가 있을까요?
- 근저당이 없거나 있어도 최대한 작은 건물일 것(오피스텔같은 경우에는 매매가를 알기가 힘들어서 매매가 대비 근저당의 비율로 계산하기가 힘들더라고요. 혹시 어떻게 계산하면 좋을 지 알려주시면 그것도 감사하겠습니다.)
- 등기부등본=건축물대장 명의가 같아야함
- 주용도에 주거시설이라는 내용이 있을 것(오피스텔의 경우 업무시설이라고 많이 돼 있던데 이건 괜찮나요??)
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
임대인이 법인인 경우에도 보증보험 가입이 가능할 수 있지만 일반인인 경우보다는 보증보험 심사기준이 엄격할 수 있습니다. 법인의 부채비율이 90%이하여야 하며 법인의 등기부등본과 사업자등록증 등의 서류 제출이 요구되므로 반드시 사전에 가입가능 여부를 보증보험사 담당자에게 확인할 필요가 있습니다. 만일 보증보험 가입이 불가하다면 비용은 좀 소요되지만 전세권을 설정하시는 것이 좋습니다. 전세권이 설정되면 보증금을 돌려주지 않을 때 직접 경매에 넘길 수도 있고 언제든지 이사를 가도 대항력이 유지됩니다. 오피스텔이 업무용으로 되어 있으면 전입신고가 되지 않으므로 별도로 전세권을 설정하거나 다른 주택을 알아 보셔야 합니다.
임대인이 법인인 오피스텔인 경우에 보증보험 가입이 가능한 조건이 어떻게 되나요?
(신탁 등기는 말소, 근저당은 없는 물건입니다.)==> 보증금 1000만원이면 최우선 변제금액에도 해당되는 만큼 보증보험에 가입을 할 수도 있지만 하지 않아도 보호에 큰 어려움이 없어 보입니다.
위의 상황에서 보증보험 가입이 불가능하다면 1000/50(+관리비10) 조건으로 보증보험 없이 들어가고 법인 파산 시에 그냥 보증금 녹을 때까지 살다가 나오는 것은 현명한 판단일까요???
- 이미 전세사기를 당해놓고 보증보험이 없는 방으로 들어간다는 것에 불안감이 많습니다...
- 가입이 된다면 상관없고요===> 네 그렇습니다. 보증보험 가입이 가능합니다.
현재 방을 볼 때 고려하고 있는 것이 다음과 같은데 추가로 고려하면 좋을 조건들이 뭐가 있을까요?
- 근저당이 없거나 있어도 최대한 작은 건물일 것(오피스텔같은 경우에는 매매가를 알기가 힘들어서 매매가 대비 근저당의 비율로 계산하기가 힘들더라고요. 혹시 어떻게 계산하면 좋을 지 알려주시면 그것도 감사하겠습니다.)
- 등기부등본=건축물대장 명의가 같아야함
- 주용도에 주거시설이라는 내용이 있을 것(오피스텔의 경우 업무시설이라고 많이 돼 있던데 이건 괜찮나요??)==> 보증보험에 가입을 한다면 용도가 주거용이 되어야 하고, 업무용인 경우 보증보험 가입이 불가합니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
1.법인 소유 오피스텔의 보증보험 가입 가능 여부
기본 조건
신탁등기 X → 좋음
근저당 없음 → 아주 좋음
법인임대인도 보증보험 가입 가능 (다만 보증보험사의 심사 기준에 따라 가능 여부 달라짐)
필수 확인사항
법인명의 임대차계약서 가능
법인등기부등본 발급 가능 여부 (보증보험사가 법인의 재무상태도 확인함)
법인의 파산이나 청산 예정 여부 확인
보증보험 가입 가능성
지금 상황이라면 가능성이 높은 편입니다.
다만, 법인의 재무상태나 체납 이력 등이 있을 경우 보험사에서 거절할 수 있으니 계약 전 보증보험 가입 가능 여부를 확인하는 게 핵심이에요.방법
건물 주소, 임대인 법인명, 계약조건을 가지고 서울보증보험(HUG/SGI) 혹은 주택도시보증공사(HUG)에 문의
“이 물건으로 임대보증금보증 가입 가능 여부” 상담받으세요.2.만약 보증보험이 불가능하다면?
1000/50+10 조건으로 보증보험 없이 들어가는 건 개인적으로 비추천입니다.
이미 전세사기 피해 경험이 있으시고, 법인 소유라는 건
법인이 파산하면 채권자가 보증금에 먼저 우선권 행사
보증보험이 없으면 보증금 보호 수단이 전혀 없음
‘녹을 때까지 살다 나온다’는 건 현실적으로 법인 파산 → 공매 진행 → 새 소유자 변경
이 과정에서 명도소송 들어올 수 있고, 이사비용 요구하거나 퇴거 요구가 올 수 있어요.정말 상황이 없을 때의 최후 옵션이고, 가능하면 보증보험 가입 가능한 집으로 가시는 게 좋아요.
3.오피스텔 매매가 대비 근저당 비율 계산법
오피스텔은 국토부 실거래가 공개시스템 → 주소로 조회 가능
최근 거래가 확인해서 근저당 비율 따져보세요.계산법
근저당 설정금액 ÷ 최근 실거래가 = 담보비율
보통 60% 이하면 안전
(단, 설정금액이 보통 대출액의 120~130%로 잡히므로 실제 대출금액도 감안)4.등기부등본과 건축물대장 명의 일치
이건 정말 잘 짚으셨어요. 꼭 임대인(법인)과 소유주 동일 여부 확인
5.주용도 '업무시설' 오피스텔 괜찮나요?
일반적으로 오피스텔은 업무시설로 많이 되어 있어도 주거용 사용 승인이 났다면 실거주 가능
건축물대장 비고란에 ‘주거용 오피스텔’ 여부 확인
주거용 사용승인 안 난 오피스텔에 살면 전입신고, 확정일자, 보증보험 가입이 어려울 수 있어요
반드시 건축물대장에 주거용 여부 확인!추가로 고려하면 좋은 조건
해당 호실에 확정일자 가능 여부
다른 세입자 전입/확정일자 현황 확인 (나보다 빠른 전세보증금 채권이 있으면 위험)
임대인의 체납 이력 (법인등기부 열람)
공실 기간 긴 곳 피하기 (임대인 신뢰도 ↓)
관리비 체납 여부 확인
결론은?
보증보험 가입 가능 여부 먼저 확인! 가능하면 계약 , 불가능하다면 다른 매물을 추천드립니다. 참고하세요!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
임대인이 법인인 오피스텔인 경우에 보증보험 가입이 가능한 조건이 어떻게 되나요?
(신탁 등기는 말소, 근저당은 없는 물건입니다.)
-> 법인인 임대인의 경우 보증보험심사가 개인에 비해 좀더 까다로운 편입니다. 보통 법인의 등기부등본과 사업자등록증 제출요구를 하고, 그외 법인의 재무상태등에 대한 리스크로 인해 보증료율을 높게 책정하거나, 별도 추가적인 서류제출을 요구할수 잇습니다. 또한 주택의 종류와 법인에 따라 일부 가입에 대해서는 제한이 있을수 있기에 정확한 사항은 기관을 통해 확인이 필요합니다. 단, 보증금 1000만원이라면 소액임차인 최우선변제에 해당되기 떄문에 별도 보증보험 가입은 필요하지 않을것으로는 보입니다 .
위의 상황에서 보증보험 가입이 불가능하다면 1000/50(+관리비10) 조건으로 보증보험 없이 들어가고 법인 파산 시에 그냥 보증금 녹을 때까지 살다가 나오는 것은 현명한 판단일까요???
- 이미 전세사기를 당해놓고 보증보험이 없는 방으로 들어간다는 것에 불안감이 많습니다...
- 가입이 된다면 상관없고요
-> 가입이 되지 않는다고 해도 미반환시에는 임차권등기명령신청등 법적절차에 따라 진행하시면 되는 부분이고, 소액보증금이기 떄문에 사실상경매가 진행되도 못돌려받을 가능성은 낮습니다. 그리고 보증금으로 월세를 녹인다(?)이런건 미반환과는 관계가 없는 부분입니다,
현재 방을 볼 때 고려하고 있는 것이 다음과 같은데 추가로 고려하면 좋을 조건들이 뭐가 있을까요?
- 근저당이 없거나 있어도 최대한 작은 건물일 것(오피스텔같은 경우에는 매매가를 알기가 힘들어서 매매가 대비 근저당의 비율로 계산하기가 힘들더라고요. 혹시 어떻게 계산하면 좋을 지 알려주시면 그것도 감사하겠습니다.)
- 등기부등본=건축물대장 명의가 같아야함
- 주용도에 주거시설이라는 내용이 있을 것(오피스텔의 경우 업무시설이라고 많이 돼 있던데 이건 괜찮나요??)
-> 우선 등기부등본과 건축물대장 명의가 같지 않을수도 있기에 이를 기준으로 하실게 아니라 등기부상 명의자와 실제
계약참여자의 신분이 같은지를 확인하셔야 할 부분입니다. 그리고 근저당이 있는 경우라도 본인보증금이 소액임차
인에 해당된다면 그나마 리스크는 줄일수 있습니다. 그리고 마지막에 주거용 오피스텔 확인은 전입신고를 하시고 대
항력을 갖추시려면 반드시 확인이 필요한 부분이 맞습니다.