[질문] 만기 전 퇴거 및 통보 기간(2개월) 위반 시 관리비/공과금 정산 문제
안녕하세요. 임대차 만기를 앞두고 임차인과 관리비 정산 문제로 이견이 있어 고견을 구합니다.
법적으로 애매한 부분(묵시적 갱신 이슈 포함)이 있어 전문가님들의 조언을 듣고 싶습니다.
1. 사실관계
1) 계약 기간: 24.01.10 ~ 26.01.10 (2년, 갱신권 사용 아님)
2) 퇴거 및 통보: 만기를 약 1.5개월 남겨둔 25.11.28에 퇴거하고 그 이후 공인중개사에게 통보하였습니다. 담당 공인중개사도 사전 합의 없이 퇴거한 사실을 확인해주었습니다 (그 전까지는 퇴거 사실에 대해서 합의도 없었고 저희는 갱신하는지 알았습니다)
3) 임대인 대응: 중도 해지 거절. 단, 보증금은 원래 계약 만료일인 26.01.10에 반환하기로 쌍방간 합의하였습니다
분쟁 사항: 임차인이 이사 나간 시점(11.28)부터 만기일(1.10)까지의 관리비(약 12만 원) 및 공과금(약 5만 원) 납부를 거부 중입니다.
2. 쟁점 사항
1) 임차인의 주장: "이미 이사를 나갔으니 거주하지 않은 기간의 관리비와 공과금은 전부퇴거로 낼 수 없다." 이는 국토부 임대차분쟁조정 실무 및 판례 취지이기에 임차인은 책임이 없다고 합니다. 그리고 본인이 거주한 기간을 일할로 계산해서 지불하겠다고 합니다.
2) 임대인의 상황 (공과금): 공인중개사는 임대인이 거절하였고 서로 만기에 보증금 반환에 합의하였기에 공과금은 임차인 부담이라고 합니다. 참고로 공실에서 수도와 전기는 사용량이 적기에 기본요금이 청구 되었습니다.
3) 공실 기간 중 임대인이 거주하거나 사적으로 사용한 적 없습니다. 다만, 보일러 동파가 발생하면 책임 관계가 복잡해지고 불필요한 지출이 되기에 사고를 막기 위해 보일러를 '외출/최소 가동'으로 설정하고 한파예보가 있을때는 온도를 올렸습니다.
3. 질문 드립니다.
1) 임차인이 법정 갱신거절 기간(2개월 전)을 놓치고 뒤늦게(1.5개월 전) 통보 후 퇴거했습니다. 임대인은 편의를 봐주어 원래 만기일에 종료하기로 했는데, 이 경우 잔여 기간의 관리비 납부 의무는 누구에게 있나요?
2) 공과금 중 동파를 예방하려고 작동한 가스비도 임대인이 부담해야 하나요? 이 부분은 제가 부담하려고는 처음에 생각하였지만 법률에서는 어떻게 규정하는지 궁금합니다.
3) 계약 갱신청구권은 2개월 전까지 의사를 표해야 한다고 하는데, 1.5 개월에 통지하면 법률적으로는 어떻게 처리되는던가요? 저희는 만기일에 보증금을 돌려주기로 합의하였지만 법률대로 하면 어떻게 처리되는지 궁금합니다.
현재 임차인, 중개사분, 관리인분, 저까지 너무 난감합니다. 주시는 답변을 가지고 임차인과 좋게 이야기를 할 예정입니다. 죄송하지만 해당 내용에 답변을 부탁드립니다.
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.
결론 및 핵심 판단
본 사안은 임차인이 법정 통지기한을 지키지 못한 상태에서 임의로 퇴거하였고, 임대인이 중도해지를 거절하면서 계약은 만기까지 유효하게 존속한 경우에 해당합니다. 따라서 11월 28일부터 1월 10일까지는 임차인의 점유 여부와 무관하게 임대차계약이 유지되므로, 관리비와 기본 공과금은 원칙적으로 임차인 부담으로 판단됩니다. 다만 임대인이 임차인 사용 범위를 넘어선 관리·사용을 한 경우에는 일부 조정 여지가 있습니다.관리비 납부 의무에 대한 법리
주택임대차보호법상 임대차는 해지되거나 종료되기 전까지 효력이 유지됩니다. 임차인이 일방적으로 퇴거하였더라도 임대인이 이를 해지로 승낙하지 않고 만기 종료에 합의하였다면, 해당 기간은 공실이더라도 계약 존속 기간입니다. 관리비 중 공용부분 유지비, 기본 관리비는 실제 거주와 무관하게 발생하므로 임차인 부담으로 보는 것이 실무와 판례 경향에 부합합니다. 임차인의 일할 정산 주장은 중도해지가 성립한 경우에만 타당합니다.공과금 및 동파 방지 가동 비용
수도·전기 기본요금은 사용량과 무관하게 계약상 점유자에게 귀속되는 것이 원칙이므로 임차인 부담으로 보아야 합니다. 보일러를 외출 또는 최소 가동으로 설정한 행위는 주택 보존을 위한 관리행위로 평가되며, 임대인의 사적 사용이 아닌 이상 임차인에게 비용을 청구하는 것이 법적으로 문제되기 어렵습니다. 다만 한파 시 과도한 가동으로 통상 범위를 벗어난 경우라면 분쟁 조정 대상이 될 수 있습니다.갱신청구권 통지 시기의 법적 효과
주택임대차보호법상 계약갱신청구권은 만기 2개월 전까지 행사해야 하며, 1.5개월 전 통지는 법적으로 유효한 갱신청구로 인정되지 않습니다. 따라서 본 계약은 갱신되지 않고 원계약 만기에 종료됩니다. 임대인이 보증금을 만기일에 반환하기로 합의한 것은 법률 효과와도 일치하며, 이로 인해 임차인의 잔여기간 부담이 면제되지는 않습니다. 다만 분쟁 예방을 위해 관리비 내역을 명확히 구분하여 설명하는 것이 바람직합니다.
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