임대차계약 시 임대인 주소는 등기부등본과 인감증명서 중 무엇을 기준으로 작성해야 하나요?

Question

내일 임대차계약을 대리계약으로 진행할 예정입니다.

임대인은 직접 참석하지 못하고, 대리인이 위임장과 임대인 본인 발급 인감증명서를 지참해 계약을 진행합니다.

그런데 등기부등본상 임대인의 주소는 경상도로 되어 있지만, 재작년에 경기도로 전입신고를 했다고 합니다.

이 경우 임대차계약서에 기재할 임대인의 주소는 어떤 것을 기준으로 작성해야 하나요?

전입신고가 정상적으로 완료되었다면 인감증명서와 주민등록등본상의 주소는 모두 경기도로 기재되어 있는 것이 맞나요?

그렇다면 별도로 주민등록등본을 요구하지 않고, 계약서상 임대인의 주소를 인감증명서상의 주소와 동일하게 작성해도 문제가 없을지 궁금합니다.

답변 부탁드립니다.

Answer 1

안녕하세요. 안선우 변호사입니다.

계약서에는 확인된 임대인의 현재 주소를 적고, 등기부상 종전 주소와 다르다는 점을 남기는 것이 좋습니다. 민법 제18조 제1항은 생활의 근거가 되는 곳을 주소로 정합니다. 부동산등기법 제23조 제6항은 등기명의인 표시의 변경등기를 별도로 규정하므로, 등기부 주소가 현재 주소와 항상 같다고 전제해서는 안 됩니다. 소유자와 임대인이 동일인인지도 대조하십시오.

주민등록법 제16조는 전입신고에 따른 주민등록표 정리를, 인감증명법 시행령 제5조의3은 주소 변경에 따른 인감대장 이송을 정합니다. 발급일과 기재사항을 살펴 전입 반영 여부를 확인하십시오. 인감증명서의 주소만 보고 주민등록표의 현재 내용까지 일치한다고 단정하지 마시고, 불일치 경위가 해소되지 않으면 임대인에게 주소변동 내역이 포함된 최근 주민등록초본을 요청하여 대조하는 편이 안전합니다.

민법 제114조 제1항에 따라 권한 내에서 임대인을 위한 계약임을 표시해야 본인에게 효력이 생깁니다. 위임장에 목적물, 보증금과 차임, 계약체결 및 금전 수령 권한을 명확히 기재하고 본인의 의사를 확인하십시오. 대법원 2025. 6. 5. 선고 2023다232526 판결도 인감증명서 등을 이용한 대출 명의도용 사안에서 표현대리책임을 부정했습니다. 임대차 주소 판례는 아니며, 인감증명서 소지만으로 계약 권한이 보장된다고 보아서는 안 됩니다.