임대주택 매도 시 양도세 계산 및 장특공 문의

Question

안녕하세요. 저는 B주택을 '17년 9월 21일 단기임대사업자로 등록하고 ‘18년 10월 12일 장기로 전환한 임대사업자인데 (세무서 등록은 9월 26일), '25년 2분기 중 B주택을 19억원에 매도했을 때 양도소득세를 계산하고자 질의 드립니다.

- A주택 (거주주택, 전용 약 50㎡) : ‘15년 4월 매수, ‘20년 12월 매도 (매도 시 거주주택 비과세 받음)

- B주택 (임대주택, 전용 약 72㎡) : ‘16년 11월 18일 7.2억 매수 (취득 시 조정대상지역이 아니었으며 현재 해제됨, 거주 X)

A주택을 매도하여 현재 1세대 1주택인 상태인데 B주택 매도 시

1. A주택 거주주택 비과세를 받은 기간(’15.4~’20.12)은 비과세인지 과세인지

2. 과세일 경우 A주택 매도일(‘20년 12월)까지는 기준시가를 기준으로 양도차익을 안분하여 과세하고, 매도일 후부터는 비과세인지

임대주택 장기보유특별공제 과세특례 규정(8년 50%)과 관련하여

1. 임대사업자 단기 등록 후, 장기로 변경했는데 '17년 9월 21일(최초 단기 등록일)로부터 8년(‘25년 9월 22일)이 되면 50% 특례 규정을 적용 받을 수 있는지 (임대의무기간 종료 전 변경이므로 실제 임대개시일 또는 임대사업자 등록일로 산정하는 것인지 아니면 ‘19년 2월 12일 세법 개정 이전 변경으로 단기 임대기간은 50%만 인정되는 것인지)

2. 재건축/재개발로 임대할 수 없는 경우 관리처분인가일 전 6개월전부터 준공일 후 6개월까지 기간 동안 계속 임대한 것으로 본다고 하는데, '25년 2분기 or 3분기 중 B주택이 관리처분 될 경우에 50% 특례 규정을 적용 받을 수 있는지

3. 50% 특례가 적용된다면 일반 장기보율특별공제율(8년 16%)는 별도로 적용되는 것인지 (즉, 임대기간 50% + 보유기간 16%인지)

4. 거주자, 비거주자 용어의 의미가 현재 국내에 주소지를 두고 있느냐인데, 실거주 여부를 의미하는 것은 아닌지

5. 상생임대주택에 따른 장특공 표2는 적용안되는지 (상생임대주택은 별도 계약이 필요한것인지)

감사합니다.

Answer 1

안녕하세요. 임정근 세무사입니다.

답변1-1

과세입니다.

답변1-2

기준시가로 안분계산하는 것이 맞고, 직전거주주택 매도일 이후 분만 비과세됩니다.

답변2-1

단기임대기간의 50%만 인정받으므로 8년 미충족으로 보여집니다.

답변2-2

실제임대기간 등 사실관계에 따라 임대기간을 계산한 후 판단가능할 것으로 보입니다.

답변2-3

표1에 공제율에 추가로 적용하는 것이 아니고 해당 우대공제율을 적용하는 것입니다.

답변2-4

거주자, 비거주자는 주소 또는 거소로 판단하는데 이는 가족, 재산, 직업 등 사실판단 사안입니다.

답변2-5

상생임대주택에 해당한다면 표2의 장특공제율 적용 가능할 것으로 판단됩니다.

감사합니다.