전세계약 같은물건에서 계약서 다시 작성시 확정일자 다시 받아야하는지 여부
현재 2년이상 살고 있는 오피스텔에서 계약서를 다시 작성하는 경우에
➀ 이미 확정일자받고 전입신고 되어 있는데 다시 확정일자 받을 수 있는지 여부
➁ 다시 받는 경우 대항력유지하기 위해 확인할것 (확정일자는 받은 다음날부터 효력이 있다고 했던거 같은데, 효력 있기 전까지 등기부상 저당권등 다른 권리가 잡히지 않을 것만 확인하면 되는건가요?)
질문드립니다.
우선 정확한 설명을 드리자면,
2년동안 살면서 보증보험가입을 안했었고, 2년계약만료일은 지났습니다.
이번에 다시 임대인과 계약서를 쓰면서, 특약사항에 보증보험 가입거절 등 사유로 가입이 불가한 경우에는
계약은 무효 또는 취소하기로 하는 내용을 쓸거구요.
참고로 새로운 계약에는 보증금의 증액에 관한 내용은 없습니다. 기간만 새로.
그런데 이때 보증보험 요건과 관련해서 새로운 계약서에 다시 확정일자를 받아야하는건지 궁금합니다.
즉, 보증보험을 유효하게 유지해서 추후에 임대인이 보증금 반환하지 않을시에 보증금을 허그로부터 받기 위해서,
➀ 지금 체결하는 새로운 계약서에 확정일자를 받아야하는지 여부
➁ 이미 전입신고가 되어 있는데도 확정일자를 받는게 가능한건지 여부
그리고 더해서
➂ 상기에 보증보험 가입안될시에 계약을 없던걸로 한다는 내용의 특약이 유효해지는지, 나중에 문제 생길때 어떤 법적 효력이 있게 되는지 궁금합니다.
➃ 애초에 전세를 동일임차인이 동일전세금액으로 다시 2년재계약하는 경우 이런식으로 허그에서 가입을 시켜주는지도 궁금합니다.
또한 그 밖에 보증보험과 관련해서 미리 알아둘 사항이 무엇이 있을까요
(허그로부터 보증금을 받기 위해서 알아두어야할 사항, 예를 들어 확정일자를 받아둔다 등)
보증보험 가입 안하고 살던 2년동안 집에 가압류도 걸리고 하면서 마음고생이 많았습니다.
어떻게 해결해서 지금은 가압류등기등은 모두 말소되어 아무것도 없는 상태이고요
이 시점에 얼른 보증보험가입하여 두려고 하는것입니다.
인터넷에서 찾기가 어려운 정보들이라, 고견 부탁드리겠습니다.
아래는 질문 사항을 다시 요약한 것입니다.
➀ 이미 확정일자받고 전입신고 되어 있는데 다시 확정일자 받을 수 있는지 여부
➁ 다시 받는 경우 대항력유지하기 위해 확인할것 (확정일자는 받은 다음날부터 효력이 있다고 했던거 같은데, 효력 있기 전까지 등기부상 저당권등 다른 권리가 잡히지 않을 것만 확인하면 되는건가요?)
➂ 지금 체결하는 새로운 계약서에 확정일자를 받아야하는지 여부(보증보험 요건 위하여)
➄ 보증보험 가입안될시에 계약을 없던걸로 한다는 내용의 특약이 유효해지는지, 나중에 문제 생길때 어떤 법적 효력이 있게 되는지.
➅ 전세를 동일임차인이 동일전세금액으로 다시 2년재계약하는 경우 이런식으로 허그에서 가입을 시켜주는지도 궁금합니다.
➆ 그밖에 계약만료시점에서 보증금을 임대인이 미반환 할시에 허그로부터 보증금 받을수있도록 충족해야될 요건들(준비해야할것들)
도움부탁드립니다.
감사합니다.
➀ 이미 확정일자 받고 전입신고 되어 있는데 다시 확정일자 받을 수 있는지 여부
네, 다시 확정일자를 받을 수 있습니다. 기존 계약서에 받은 확정일자는 갱신된 계약에는 효력이 없기 때문에, 새로운 계약서를 작성하면 새로운 계약서에 다시 확정일자를 받아야 합니다.
➁ 다시 받는 경우 대항력 유지하기 위해 확인할 것
맞습니다. 확정일자는 받은 다음 날 0시부터 효력이 발생합니다.
따라서 대항력을 유지하기 위해서는 새로운 확정일자를 받기 전에 등기부등본을 확인하여 저당권 등 다른 권리가 설정되지 않았는지 확인해야 합니다. 만약 새로운 확정일자를 받기 전에 다른 권리가 설정된다면, 해당 권리보다 후순위로 밀려 보증금을 보호받지 못할 수 있습니다.
➂ 지금 체결하는 새로운 계약서에 확정일자를 받아야 하는지 여부 (보증보험 요건 위하여)
새로운 계약서에 확정일자를 받아야 합니다.
HUG 전세보증보험 가입 요건 중 하나는 "대항력을 갖춘 임차인" 이어야 한다는 것입니다. 대항력은 전입신고와 확정일자를 통해 갖출 수 있습니다. 따라서, 갱신 계약에도 새로운 계약서에 확정일자를 받아 대항력을 유지해야 전세보증보험 가입이 가능합니다.
➄ 보증보험 가입 안 될 시에 계약을 없던 걸로 한다는 내용의 특약이 유효해지는지, 나중에 문제 생길 때 어떤 법적 효력이 있게 되는지
네, 해당 특약은 유효합니다. 계약서에 명시된 특약은 법적 효력을 가지며, 특약에 따라 보증보험 가입이 거절될 경우 계약을 무효 또는 취소할 수 있습니다.
➅ 전세를 동일 임차인이 동일 전세금액으로 다시 2년 재계약하는 경우 이런 식으로 HUG에서 가입을 시켜주는지 여부
네, HUG에서는 동일 임차인이 동일 전세금액으로 재계약하는 경우에도 전세보증보험 가입을 허용합니다.
다만, 갱신 계약에 대한 심사를 통해 보증보험 가입 여부가 결정됩니다.
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