신축 아파트 하자 처리에 관해서 알고 싶습니다

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 Nick 변호사입니다.

질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

기본적으로 "공동주택관리법 "제36조 제4항 및 동법 시행령 제37조 제1호 및 제2호"에 의거 "하자"란 공사상 잘못으로 인하여 균열·침하(沈下)·파손·들뜸·누수 등이 발생하여 건축물 또는 시설물의 안전상·기능상 또는 미관상의 지장을 초래할 정도의 결함을 의미하며, 내력구조부별 하자 (구조체의 일부 또는 전부가 붕괴된 경우)와 시설공사별 하자 (공사상 잘못으로 인한 균열,처짐, 비틀림, 들뜸 등 안전상 미관상의 지장을 초래할 정도의 결함)로 구분할 수 있습니다.

이에 상기와 같은 하자가 있을경우는 "공동주택관리법 제37조 제2항"에 의거 사업주체는 담보책임기간에 공동주택의 내력구조부에 중대한 하자가 발생한경우에는 하자발생으로 인한 손해를 배상할 책임이 있습니다 (사업주체란 주택법 제15조에 의거한 주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획의 승인을 받아 그 사업을 시행하는 국가·지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사, 주택법 제4조 에 따라 등록한 주택건설사업자 또는 대지조성사업자 및 그 밖에 주택법에 따라 주택건설사업 또는 대지조성사업을 시행하는 자를 의미함)

기본적으로 내력구조별 및 지반공사의 하자담보책임기간은 "공동주택관리법 시행령 제36조 제1항 제1호"에 의거 10년 입니다.

그리고 "공동주택관리법 시행령 별표 4"에 의거 사업주체가 보수책임을 부담하는 시설공사별 하자담보책인 기간은 다음과 같습니다:

그리고 하자 발생시 기본적으로 "공동주택관리법 시행령 제38조 제1항"에 의거 입주자, 입주자대표회의, 관리주체, 관리단 및 공공임대주택의 임차인 또는 임차인대표회의는 공동주택에 하자가 발생한 경우에는 담보책임기간 내 사업주체에게 하자보수를 청구하여야 합니다.

그 후에 "동법 시행령 제38조 제3항"에 의거 사업주체는 하자보수를 청구받은 날부터 15일 이내에 그 하자를 보수하거나 보수계획을 입주자, 입주자대표회의, 관리주체, 관리단 및 공공임대주택의 임차인 또는 임차인대표회의에 서면 통보하고 보수해야 합니다. 다만, 하자가 아니라고 판단되는 사항은 이유를 기재하여 서면 (전자문서 및 전자거래 기본법 제2조 제1호에 따른 정보처리시스템을 사용한 전자문서를 포함한다)으로 통보해야 합니다.

그리고 하자보수가 완료가 된다면, "동법 시행령 제38조 제4항"에 의거 사업주체는 즉시 그 보수결과를 하자보수를 청구한 입주자, 입주자대표회의, 관리주체, 관리단 및 공공임대주택의 임차인 또는 임차인대표회의에 통보해야 합니다. 또한 "동법 제39조 제3항 "에 의거 업주체는 지체 없이 보수하고 그 보수결과를 서면으로 입주자, 입주자대표회의, 관리주체, 관리단 및 공공임대주택의 임차인 또는 임차인대표회의에 통보해야 합니다. 다만, 하자가 아니라고 판단한 사항에 대해서는 그 이유를 명확히 기재한 서면을 입주자, 입주자대표회의, 관리주체, 관리단 및 공공임대주택의 임차인 또는 임차인대표회의에 통보해야 합니다.

이후에 만약 이의가 있다면 "동법 시행령 제39조 제4항"에 의거 입주자, 입주자대표회의, 관리주체, 관리단 및 공공임대주택의 임차인 또는 임차인대표회의는 보수결과를 통보받은 날부터 30일 이내에 이유를 명확히 기재한 서면으로 사업주체에게 이의를 제기할 수 있습니다.

허나 만약 사업주체가 계속해서 하자보수를 해주지 않는다면 "하자보수"에 대해서 합의, 소송 및 분쟁을 통해서 해결할수 있습니다. 특히 아파트 하자보수의 분쟁 해결방법에 대해서는 "하자심사분쟁위원회.하자관리정보시스템"에서 확인이 가능할것입니다 (www.adc.go.kr).

기본적으로 하자심사 및 분쟁조정을 위해서 "주택관리법 제39조 제1항"에 의거 하자담보책임 및 하자보수 등과 관련한 사무를 심사·조정 및 관장하기 위하여 국토교통부에 하자심사·분쟁조정위원회를 두고 있으며, 하자심사분쟁조정위원회는 "동법 제39조 제2항"에 의거 아래와 같은 사무를 처리하고 있습니다:

• 하자 여부 판정

• 하자담보책임 및 하자보수 등에 대한 사업주체·하자보수보증금의 보증서 발급기관과 입주자, 입주자대표회의, 관리주체, 관리단 및 공공임대주택의 임차인 또는 임차인대표회의 간의 분쟁의 조정

• 하자의 책임범위 등에 대하여 하자담보책임 및 하자보수 등에 대한 사업주체·하자보수보증금의 보증서 발급기관, 설계자 및 감리자 간에 발생하는 분쟁의 조정

• 다른 법령에서 하자심사·분쟁조정위원회의 사무로 규정된 사항

따라서 만약 상기에 언급된하자심사분쟁조정위원회를 통해서도 하자관련 분쟁이 해결이 되지 않는다면, 민사소송을 통해서 분쟁을 해결해야 될것입니다.

그럼 도움이 되었으면 합니다.

감사합니다.