소유권 이전 또는 경매 처분의 소 제기 문의드립니다

Question

외할아버지 소유의 부동산(집)이 있으셨는데 큰외삼촌께 사전에 증여를 하셨습니다. 그런데 이유는 모르지만 토지만 증여가 이루어졌고 토지 위의 건축물(집)은 증여가 이루어지지 않았습니다.

외할아버지 임종 후 시간이 흘러 큰 외삼촌께서 건강이 안 좋아지셔서 동생인 작은 외삼촌에게 해당 토지를 증여하였습니다. 토지 위의 건축물은 외할아버지의 자녀들에게 지분이 나뉘어져 있었습니다. 그런데 어떠한 의논이나 통보도 없이 작은 외삼촌이 토지와 건축물을 매수자에게 매도하겠다는 계약을 체결하였고,

갑작스럽게 작은 외삼촌이 운명을 달리하셨습니다.. 매도자가 갑작스럽게 사망하자 매수자는 건축물에 대한 소유를 본인에게 이전해달라는 소를 건축물 지분을 가지고 있는 저희 외가댁 가족들에게 제기했는데 저희는 매매계약할 당시에 어떠한 계약 내용을 통보 받았거나 어떠한 언질도 받질 못한 상태였습니다..

왜 저희가 소를 당해야 하는지 이해가 안 됩니다. 저희는 매매 계약 당시에 계약 당사자로 이름을 넣지도 않았으며 계약이 체결되는지도 몰랐습니다. 작은 외삼촌의 장례식 때 저희 부모님이 그런 계약이 있었다는 걸 알게 되었습니다. 이런 경우 어떻게 해야 하는지 막막하네요.

특이점은 해당 건축물이 건축대장에는 외할아버지로 올려져 있는 상태인데 미등기 건축물이네요

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

• 결론 및 핵심 판단
  본 사안에서 매수자가 외가댁 가족을 상대로 건축물 소유권 이전을 청구한 것은 법리상 정당성이 매우 낮습니다. 매매계약의 당사자가 아니고, 계약 체결 사실을 알지도 못했으며, 건축물에 대한 처분권한을 가진 자도 아니기 때문입니다. 미등기 건축물이라 하더라도 상속으로 인한 지분권은 보호되며, 현 단계에서 귀측이 소를 당할 실질적 책임은 인정되기 어렵습니다.

• 법리 검토
  토지와 건축물은 법적으로 별개의 부동산으로 취급됩니다. 토지 소유자가 건축물 소유권까지 임의로 처분할 수는 없고, 특히 건축물이 상속인 공동지분 상태라면 단독 매매는 효력이 제한됩니다. 매수자는 매도인의 처분권 범위를 넘어선 부분에 대해 소유권 이전을 주장할 수 없고, 미등기 건축물이라도 사실상 소유관계와 상속관계가 우선 판단됩니다.

• 소송 대응 전략
  현재 제기된 소송에서는 계약 비당사자임을 명확히 하고, 매도인의 처분권 부존재, 공동상속 지분 침해, 선의취득 불가 사정을 중심으로 다투어야 합니다. 필요하다면 반소로 건축물 지분 확인 또는 매매계약 무효 주장을 병행하는 방안도 검토 대상입니다. 경매 처분을 청구받을 사안도 아닙니다.

• 추가 조치 및 유의사항
  건축물의 실제 소유관계를 정리하기 위해 상속등기 또는 소유권보존등기 절차를 병행 검토할 필요가 있습니다. 매수자 측 주장에 휘둘려 임의 합의나 이전에 응할 경우 권리 상실 위험이 큽니다.