아버지에게 10억을 빌려준 후 아버지께서 2년 실거주 이후에 해당 아파트의 지분으로 받을 수 있을까요?
아버지께서 실거주의무 있는 집에 청약에 당첨되어 입주를 앞두고 있습니다.
20억의 분양가에 10억에 대해서 차용증을 저와 작성하고
4.6%의 이자를 (연 4600만원에서 3600만 사이)저에게 지급하고
저는 이자에 대해서 소득세를 낼 계획입니다.
아버지께서 2년 실거주의무가 있어 2년은 꼭 살아야하는 상황이고 그 이후로 거주하시려면 차용한 금액에 대해 계속 연 4600만원 정도를 이체가 어려워 빌려드린 돈에 대해서 아파트의 지분으로 받을 수 있을지 상담을 부탁드리려 합니다.
금전 차용 후 부동산으로 상환하면 증여세 위험이 커집니다. 감정가액 기준 정당한 교환으로 인정받아야하며 절차, 증빙이 매우 중요합니다. 세무사 상담 후 계약서를 별도 로 작성해야 안전합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
아버지가 실거주의무 2년을 채운 뒤 아파트 지분을 넘겨주는 것 자체는 가능하지만, 방법에 따라 증여세·취득세·양도세 폭탄이 발생할 수 있으므로 매우 신중해야 합니다
이런상황을 미리 세무사한테 상담을 받아보고 그때가서 좋은쪽으로 진행을 하시기 바랍니다
아버지께서 실거주의무 있는 집에 청약에 당첨되어 입주를 앞두고 있습니다.
20억의 분양가에 10억에 대해서 차용증을 저와 작성하고
4.6%의 이자를 (연 4600만원에서 3600만 사이)저에게 지급하고
저는 이자에 대해서 소득세를 낼 계획입니다.
아버지께서 2년 실거주의무가 있어 2년은 꼭 살아야하는 상황이고 그 이후로 거주하시려면 차용한 금액에 대해 계속 연 4600만원 정도를 이체가 어려워 빌려드린 돈에 대해서 아파트의 지분으로 받을 수 있을지 상담을 부탁드리려 합니다
==> 채무변제를 하는 조건으로 부친의 아파트 지분을 소유하는데 문제가 되지 않습니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
아버지께 빌려드린 10억 원에 대한 아파트 지분 수령 문제로 고민이 많으시군요. 가족 간의 재산 거래는 법률 및 세금 문제가 복잡하여 신중한 접근이 필요합니다.
아버지께 빌려드린 돈을 아파트 지분으로 받는 방법 ==>
크게 세 가지 방식으로 볼 수 있으며, 각각 세금 문제가 다릅니다.
1. 증여 :
대가 없이 지분을 받으면 증여로 간주되어 증여세가 부과될 가능성이 높습니다. 현재 차용증과 이자 지급 상황이 있어 이를 무시하고 증여로 처리하기 어렵습니다.
2. 채무 변제(대물 변제) :
빌려드린 10억 원 대신 아파트 지분을 받는 방식입니다. 아버지께는 양도소득세가 발생할 수 있고, 본인께서는 지분을 시가보다 낮게 받으면 증여세가 발생할 수 있습니다.
3. 지분 매각(가장 합리적) :
가장 명확하고 안전한 방법은 본인께서 아버지의 아파트 지분 중 일부를 매매로 취득하는 것입니다.
절차 : 아파트 지분의 시장 가치를 정확히 평가하고(감정 평가 권장), 그 평가액에 맞춰 지분 매매 계약서를 작성합니다. 매매 대금은 빌려드린 10억 원으로 상 계 처리할 수 있습니다.
세금 : 아버님께는 양도 소득세가, 본인께는 취득세가 발생합니다. 매매 가격이 시가보다 현저히 낮으면 증여세가 부과될 수 있으므로, 반드시 시가에 맞게 거래해야 합니다.
실 거주 의무 자와 지분 이전 문제 ==>
아버님께 2년 실 거주 의무가 있는 아파트이므로, 지분 이전은 실 거주 의무 기간이 종료된 후 진행하시는 것이 안전합니다. 이 기간 전에 지분 이전을 시도하면 실 거주 의무 위반으로 간주될 가능성이 있습니다.
이자 소득세 처리 ==>
현재 연 4.6% 이자를 받고 이자 소득세를 납부하시는 것은 해당 거래가 증여가 아닌 대여(차 용)임을 증명하는 중요한 증거가 됩니다. 이는 추후 지분 매매 시 세무 당국에 소명하는 데 유리하게 작용할 것입니다.
결론 및 요약을 해보면
1. 지분 매매 방식을 최우선으로 고려하시고, 아버님의 2년 실 거주 의무가 종료된 후 진행하세요
2. 지분 매매 시 아파트의 시가를 정확히 평가하고, 빌려주신 10억 원은 매매 대금으로 상 계 처리 하며 관련 서류를 명확히 보관하십시오
3. 세무 전문가(세무 사)와 반드시 상담하여 아버지의 양도소득세, 본인의 취득세 및 증여세 문제를 사전에 점검하고 절세 방안을 모색하시길 바랍니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
대출 및 차용증 작성 후 이자를 지급하고 소득세도 내는 것은 법적 차용관계로 인정받으나 아파트 지분으로 차용금 반환을 하려면 아버지와 별도의 계약이 필요합니다. 법적으로 빌려준 돈이 자동으로 지분으로 전환되지 않습니다.
2년 실거주 의무 기간이 지난 뒤에는 아버지와 협의하여 차용금 대신 지분 이전 계약을 체결할 수 있고 등기 이전도 가능합니다.