집주인이 전세금을 돌려주지 않습니다.

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 이승환변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

우선 확정일자를 받지 않으셨으면 주택임대차보호법 제3조의2가 적용되지 않습니다.

제3조의2(보증금의 회수)

② 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서(제3조제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다.

따라서 일반 채권자의 지위에 있습니다.

다만 보증금 중 최우선하여 변제받을 수 있는 경우가 있습니다. 다만 이 경우에도 주택의 인도와 주민등록은 되어 있어야 합니다.

제8조(보증금 중 일정액의 보호)

① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(擔保物權者)보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.

② 제1항의 경우에는 제3조의2제4항부터 제6항까지의 규정을 준용한다.

③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 제8조의2에 따른 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다. 다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다.

우선 최우선 변제를 받는 임차인은 보증금 요건이 아래에 해당하는 임차인입니다.

주택임대차보호법 시행령 제11조(우선변제를 받을 임차인의 범위) 

법 제8조에 따라 우선변제를 받을 임차인은 보증금이 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다. 

1. 서울특별시: 1억1천만원

2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다), 세종특별자치시, 용인시 및 화성시: 1억원

3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 김포시, 광주시 및 파주시: 6천만원

4. 그 밖의 지역: 5천만원

그리고 그 우선변제 금액은 아래와 같습니다.

주택임대차보호법 시행령 제10조(보증금 중 일정액의 범위 등)

① 법 제8조에 따라 우선변제를 받을 보증금 중 일정액의 범위는 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하로 한다. 

1. 서울특별시: 3천700만원

2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다), 세종특별자치시, 용인시 및 화성시: 3천400만원

3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 김포시, 광주시 및 파주시: 2천만원

4. 그 밖의 지역: 1천700만원

결론적으로 위 요건에 해당하는지 먼저 확인바랍니다.

그리고 요건에 해당하지 않는 경우에도 부동산에 설정된 근저당은 채권최고액이므로 실제 발생한 피담보채무는 이보다 작을 수 있습니다. 따라서 보증금에 대한 반환 소송을 해서 부동산의 경매를 통해 보증금을 돌려받거나, 채무자(임대인)의 다른 재산이 있다면 이에 대해 집행이 가능하므로 현재로서는 소송을 통해 집행권원을 확보하는 것이 가장 중요하다고 판단됩니다.

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 김태환변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

임대차계약기간이 종료되었음에도 임대인이 임대차보증금을 반환하지 않는다면 법원에 임차권등기명령신청을 할 수 있으며, 임대인을 상대로 법원에 임대차보증금 반환청구소송을 제기할 수 있을 것으로 보입니다.

관련 주택임대차보호법은 아래와 같습니다.

제3조의3(임차권등기명령) ① 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원ㆍ지방법원지원 또는 시ㆍ군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.  

⑤ 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다.

⑧ 임차인은 제1항에 따른 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다.

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 이성재변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

확정일자가 없어도 소액임차인의 보증금을 보호하기 위하여 보증금의 일부에 대해서 최우선 변제권이 있습니다. 이는 두택의 인도와 주민등록을 마친 경우에 인정됩니다. 실제 변제받으려면 소액임차인은 임차주택이 경매 또는 체납처분에 따라 매각되는 경우에 집행법원에 배당요구를 하거나 체납처분청에 우선권 행사를 하겠다는 신고를 해야 합니다. 이를 유의하시고,

이미 이사를 가신 경우라면 임차권 등기 명령을 통해 신속히 임차보증금의 미납 등을 등기부에 등기하고

보증금 반환 청구의 민사소송을 통해 판결을 받아 강제 집행 해야 하겠습니다.

소액임대차 보증금 최우선 변제권 범위 이외의 보증금에 대해서는 이미 근저당이 해당 경매 가액을 넘어 초과 설정되어 있는 경우 순위가 후순위가 될 수 있어서 보증금의 반환이 어려울 수 있습니다.

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 김성훈변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

아래 내용은 질문내용만을 기초로 한 것이며, 구체적인 내용에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

확정일자를 받지 않은 상태이시면 제3자에 대한 대항력을 취득하시지 않아 위험한 상태입니다.

등기부등본상 근저당이 많은 상황으로 보아 집주인이 상당한 채무를 부담하고 있는 것으로 보입니다.

아직도 거주하고 계신경우에는 확정일자 받으시고, 거주하지 않으신 경우에는 전세권설정등기를 경료하셔서 앞으로의 담보물권자보다는 우선하여 변제권을 확보하셔야 합니다.

관련서류 가지고 법률전문가와 상담을 받아보시는 것을 권합니다.

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 김동완 변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

먼저 구두나 내용증명을 통하여 임대차보증금반환을 요구하되, 계속적으로 반환을 미루는 경우 임대차보증금반환청구 소송 절차를 통하여 판결을 받고 집행을 하는 방법이 있습니다.