아파트 층수가 높으면 보통 재건축은 힘든건가요?
재건축이 되는 아파트들을 살펴보면 대부분 층수가 낮은 아파트들이더라고요. 15층정도 되는 아파트나 그 이상 층수를 가진 아파트는 역시 재건축이 힘든 건가요? 한국에서 15층 이상 아파트가 재건축 된 사례가 있다면 같이 알려주세요.
80년도에 지어진 아파트는 그래도 재건축이 진행중에 있습니다
대지 평수가 15평이상이 되어야 그래도 진행할수 있습니다
90년도에 지어진 아파트들은 리모델링으로 간다고 봅니다
지분이나 년도에 따라 재건축이나 리모델링으로 결정이 난다고 보시면 됩니다
15층 이상의 아파트에서 재건축을 하기 위해서는 토지가 넓어야 하나 쉽지 않습니다. 이는 수익률이 그만큼 나와야 하고 그 이상 건물을 짓는데 닭장처럼 용적률을 풀로 잡아서 지어야 하기 때문입니다. 사실상 15층 이상의 경우 지금같은 경우 리모델링 위주로 하고 있습니다.
15층 아파트는 대지지분이 작아서 분담금이 커서 사업성이 잘 안나서 등 으로 재건축의 어려움이 있습니다만,
부산의 대연비치의 경우 15층인데 2019년 부터 철거하고 지금 거의 완공단계에 있는 경우도 있습니다.
15층 아파트는 부지가 완전 커서 대지지분이 충분히 나오고 분담금이 적게 나오면 재건축도 힘을 받습니다.
안녕하세요 김영관공인중개사 입니다.
재건축은 토지면적이 넓고 층수가 낮아야 유리합니다. 그래야 재건축하여 더 많은 세대를 건설하여 이익을 봐야하기 때문 입니다.
사실 재건축에서 가장 중요한 것이 대지지분율입니다. 이러한 지분율은 현 세대수가 중요한 영향을 미치게 되고 이는 곧 재개발 사업성을 평가하는데 매우 중요합니다. 재건축에서는 용적율에 따라 아파트 층수에 제한이 있기 떼문에 기존세대수가 많을 수록 일반분양물량을 만들어 내기 어렵고, 대지지분이 적은 만큼 기 주택에 대한 가치평가도 낮아지게 되어 분담금이 늘어나게 되게 됩니다. 그에 따라 시행사 입장에서도 사업성이 낮아지고 또한 많은 조합원수는 사업진행에 있어 의견조율에 부담으로 작용될수 있습니다.
재건축이 되는 아파트들을 살펴보면 대부분 층수가 낮은 아파트들이더라고요. 15층정도 되는 아파트나 그 이상 층수를 가진 아파트는 역시 재건축이 힘든 건가요? 한국에서 15층 이상 아파트가 재건축 된 사례가 있다면 같이 알려주세요.
==> 15층 이상되는 아파트인 경우 용적율을 대부분 차지하는 만큼 초고층을 재건축이 되지 않는한 경제성이 떨어져 재건축은 불가하고 동 호수별로 리모델링 위주로 진행되어야 할 것으로 보입니다.
아닙니다. 15층이상 재건축 사례도 많습니다. 반포일대 아파트들, 현재 항상 이슈가 되는 은마아파트(예정), 부산 해운대구 재건축 아파트들.... 15층이상이라고 안되는 것이 아니고 15층이상이라도 각 세대별 대지지분이 많을 경우 재건축이 유리한 것입니다.
재건축을 하는데는 비용이 매우 많이 들어갑니다.
그래서 일반분양을 통해 들어오는 자금을 사업비에 보태면서 기존 소유주들의 부담을 낮춥니다.
하지만 지을 수 있는 세대수는 건폐율과 용적률에 따라 거의 정해져 있습니다.
고층일 경우 추가로 늘어나는 세대수가 많지 않기 때문에 일반분양으로 풀리는 물량이 적고 그렇기에 조합원들이 나눠서 내야 하는 분담금이 커질 수 있습니다.
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