미등기된 주택이 군땅에 맞물려 있는데...

Question

안녕하세요.

아버님이 사망하셔서 시골집을 상속받으려고 하는데 질문이 있어 글 적습니다.

아버님명의의 토지 위에 동일 주소를 사용하는 주택이 3채가 나란히 있습니다.

문제는 2채는 건축물대장 등기부등본이 다 있지만 1채는 미등록된 건물입니다

그래서 상속 절차를 밟는 중 미등록 된 주택을

건축물대장 및 등기를 만들려고 보니 상당부이분 군땅이 포함된 것을 알았습니다.

도로 옆 집이다 보니 맞물렸던 것 같습니다.

이럴 경우 그냥 건축물대장이 등록된 집과 토지만 상속절차를 밟는게 좋을가요?

군땅에 맞물려 있는 집을 등기하면 더 복잡해 질가요?

합리적인 조언 부탁드립니다

Answer 1

안녕하세요, 인천 법률사무소 송지 배성권 변호사입니다.

현재 상황이면 섣불리 미등기 건물까지 같이 정리하려다가 오히려 일이 커질 가능성은 있습니다.

군부대 소유 토지(국방부 소유지)가 일부라도 건물에 걸쳐 있다면, 단순 건축물대장 생성 문제가 아니라 국유재산 무단점유 문제까지 연결될 수 있습니다. 실제로는 변상금, 철거 문제, 사용허가 문제 등이 같이 따라오는 경우도 있습니다.

질문자님 말씀처럼 우선 등기·건축물대장이 명확한 토지와 건물부터 정상적으로 상속절차를 진행하고, 미등기 건물은 별도로 현황측량 및 경계확인을 먼저 해보는 방향이 현실적으로 더 안전해 보입니다.

특히 “얼마나 군땅에 걸쳐 있는지”, “언제부터 존재한 건물인지”, “항공사진상 기존 현황이 확인되는지”에 따라 대응이 완전히 달라질 수 있습니다.

솔직히 지금 단계에서는 바로 등기 만들러 들어가기보다 먼저 토지현황과 경계부터 정확히 확인하시는 게 맞아 보입니다.

Answer 2

안녕하세요. 신은정 변호사입니다.

갑작스러운 상속 절차 중에 예상치 못한 토지 침범 문제까지 발견되어 고민이 많으시겠습니다. 결론부터 말씀드리면 군유지를 침범한 미등기 건물은 무리하게 대장 등록 및 등기를 시도하기보다 현 상태를 유지하며 상속을 진행하시는 것이 안전합니다.

1. 미등기 건물 양성화 시도의 위험성

건축물대장 등록을 진행하게 되면 관할청 및 군 당국에서 국공유지 무단 점유 사실을 즉각 인지하게 됩니다. 이 경우 과거 무단 사용에 대한 막대한 변상금이 부과될 수 있으며 점유 부분 철거 명령이나 해당 토지 강제 매수 요구 등이 발생하여 상당한 비용과 복잡한 법적 분쟁에 휘말릴 위험이 큽니다.

2. 합리적인 상속 절차 진행 방법

상속은 피상속인의 권리와 의무를 포괄적으로 승계하는 것이므로 특정 건물만 제외하고 상속받는 것은 불가능하며 미등기 건물 역시 법률상 당연히 상속 대상에 포함됩니다. 다만 해당 건물을 굳이 등기하지 않더라도 기존 토지와 이미 등기된 주택 2채에 대한 상속등기 절차는 정상적으로 처리할 수 있습니다. 무리한 양성화로 인해 발생할 경제적 손실이 훨씬 크므로 현 상태를 유지하며 문제없는 자산들만 서류상 정리를 하시는 것이 합리적입니다.

지금 상황에서는 기존 지적도와 건축물 현황을 바탕으로 등기가 완료된 토지와 주택들에 대해서만 먼저 상속 등기 절차를 신속히 접수하시는 것을 권장합니다.

사건이 원만하고 지혜롭게 잘 해결되기를 바랍니다.