재개발시 추정종전가액은 어느 시점으로 하는건가요.
재개발시 추정종전가액으로 추가분담금 매기는걸로 아는데여. 추정종전가액은 만약 신속통합기획으로 한다고 하면 추정종전가액을. 신통확정시점으로 매기나여. 아니면 10년이나 15년후에 건물 만들때 시세로 하나요.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
재개발/재건축시 종전 자산 감정평가를 하게되는데 종전 자산 감정평가는 사업시행인가 고시일을 기준으로 진행하게 됩니다. 이는 시세에 대한 감정평가 금액이 아닌 향후 조합원의 권리가액 등을 산정하기 위한 기준이 되는 금액입니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
재개발 사업에서 추정 종전자산가액은 추가분담금을 결정하는 데 중요한 기준이 되는 요소입니다.
추정 종전자산가액(추정 종전가액)이란?
질문하신 “추정 종전자산가액은 어느 시점 기준으로 산정하느냐”에 대한 정확한 답변을 드리겠습니다.재개발 사업에서 조합원 분담금(추가분담금)을 산정할 때,
기존에 가진 부동산의 가치(지분 포함)를 평가한 금액입니다.이 금액은 "당신이 원래 가진 집(또는 토지 등)이 얼마나 가치 있는지"를 나타내며,
추정 종전가액은 언제 시점을 기준으로 하나요?
이걸 기준으로 신축 아파트를 받을 때의 차액을 계산해서
추가분담금을 결정합니다.정비계획이 확정된 후, 조합 설립 이전 시점이 일반적입니다.
신속통합기획(신통기획)의 경우에는?
특히, 추정분담금 산출을 위한 종전가액은
추진위 설립 승인 직전이나 정비계획 고시 시점의 시세를 기준으로 합니다.신속통합기획이 확정되면, 정비계획 수립이 공식화됩니다.
따라서 신통기획 확정 시점 이후,
정비계획 수립 → 주민동의 → 조합설립 → 관리처분계획 단계로 이어지는데,
이 중에서도 관리처분계획 수립 전까지의 시점 중, 가장 합리적인 평가시점으로 산정합니다.즉, 지금부터 10~15년 후가 아니라, 정비사업이 본격화되기 시작하는 초기에 평가가 들어갑니다.
예시로 보면:예를 들어 2025년에 신통기획 확정,
2026년에 정비계획 고시,
2027년에 조합설립,
그럼 종전가액은 2026~2027년 전후 시세를 기준으로 평가하게 됩니다.
이후, 입주는 10년 뒤일 수 있어도, 종전가액은 그 훨씬 전 시점 시세로 책정됩니다. 참고하세요!
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
추정 종전가액은 재개발 구역 내 토지 및 건축물(건물 철거 전)의 가치를 사업시행 이전 시점 기준으로 평가한 금액입니다.
이는 나중에 조합원 분양가와 비교해서 추가분담금(또는 환급금)을 산정하는 데 쓰입니다
일반적으로는 추정 종전가액은 사업시행계획인가 시점을 기준으로 책정되고
신속통합기획(신통기획) 확정 시점이 아니라, 보다 나중인 사업시행계획 인가 시점에 해당합니다.
실제 건물 완공(10~15년 후)의 시세가 아니라 당시 시점의 공정가격(감정평가금액)으로 책정됩니다
신통기획은 단지 초기 기획안을 빨리 확정하자는 의미이고, 이 단계에서는 아직 감정평가나 종전가액 산정은 하지 않는다고 합니다