전세사기에 당하지 않기 위해 우리가 해야할일은 어떤일이있나요?
얼마전에 언론에서 대서특필한 전세사기가 있었는데요
우리는 전세사기를 두번다시는 당하지 않기위해
노력해야 하는데요 근본적으로 어떻게 해야 전세사기를
당하지 않나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
전세사기를 방지하시려면 사전에 서류부터 잘 확인하셔야 합니다. 먼저 등기부등본을 확인하여 가등기, 가압류, 압류, 경매 등은 있으면 피하시고, 저당권 등도 조심하셔야 합니다. 선순위 권리(저당권 등)가 가급적 없거나 적어야하는 데 빌라(보통 다세대주택을 말하는데 다가구나 연립주택도 통칭해서 부르기도 합니다.) 의 경우 저당권+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는게 바람직 합니다. 임대인이 경제사정이 좋지 않은 경우 세금이 밀린 경우도 있으니 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시는 것이 좋습니다. 가급적 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 계약 전 인터넷으로 주변 실거래가 조회 및 현지 방문 조사를 충분히 한 후 거래하셔야 합니다. 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 직접 서류를 뽑아서 확인해 보셔야 하고 계약서에는 계약 이후 전입신고 익일까지 근저당 설정 금지, 계약 후 대출 불가 시는 계약취소 및 계약금 반환 등의 특약을 넣으시는게 필요합니다.
대항력(거주와 전입신고)과 확정일자(전월세신고시 무료로 획득 가능)는 기본적으로 획득해야 합니다.
현실적으로 보증 보험 가입이 가장 효과적인데, 보증보험에 가입하려면 조건을 만족해야 하므로 계약전에 미리 확인하셔야 합니다. 선순위채권과 보증금이 집값의 80%넘으면 가입이 되지 않는데 이렇게 전세보증보험 가입이 안되는 집은 피하시는게 좋습니다. 이때 공인중개사를 통한 계약서가 필요하다는 점도 유의하셔야 합니다.
전세보증보험 반환절차도 미리 주지 하고 계셔야 합니다. 입주하여 사는 동안에도 주기적으로 해당 부동산의 권리관계와 변동 사항을 확인해 보시는 것이 좋습니다.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
제일 먼저 등기부를 열람하여 소유자와 임대인과 일치여부 확인하시고 등기부설정관계에서 우선 순위. 근저당 대출 금액 등을 기본적으로 살펴보아야 할 것입니다
그리고 신탁관련시 소유권이 신탁사에게있으므로 전세계약시 꼭 신탁사의 동의를받아야 계약콴계에서 보호를 받습니다
천세사기자는 때로는 이중계약을 통하여 전세금을 횡령하고 행방불명하는 경우도있으니 송금시 임대인의 계좌를 확인하고진행허셔야 합니다
특히 대출금이 실거래가의 90%일 경우는 위험하오니 잘 판단하시고 보증보험에가입하시어 안전장치를 마련해 주시기를바랍니다
참고하여 주시기 바랍니다
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.
전세사기를 방지하기 위해서는 철저한 사전 조사와 법적 보호장치를 활용하는 것이 중요합니다. 전세 계약을 체결하기 전, 그리고 계약 후에도 주의할 몇 가지 핵심적인 방법을 아래에 정리해보겠습니다.
1. 임대인의 신원과 권리 상태 확인임대인의 소유권 확인: 임대인이 실제 집주인(소유자)인지 반드시 확인해야 합니다. 등기부등본을 통해 임대인이 실제로 해당 주택의 소유자인지 확인할 수 있습니다. 등기부등본은 대법원 인터넷 등기소에서 쉽게 발급받을 수 있습니다.
부동산 권리 상태 확인: 집에 근저당이나 압류가 있는지 확인해야 합니다. 등기부등본을 통해 주택에 설정된 담보나 채권의 존재 여부를 알 수 있으며, 담보 대출이 많은 경우 경매에 넘어가서 전세 보증금을 잃을 위험이 있습니다.
전세가율은 집값에 비해 전세금이 얼마나 비중을 차지하는지 나타내는 비율입니다. 전세가율이 80% 이상으로 높다면, 집값 하락 시 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 커지기 때문에 위험할 수 있습니다. 가능한 한 전세가율이 60% 이하인 주택을 선택하는 것이 안전합니다.
확정일자 받기: 전세 계약 후 확정일자를 받으면, 해당 보증금을 보호받을 수 있는 우선순위가 생깁니다. 확정일자는 전입신고 후 주민센터나 온라인을 통해 받을 수 있습니다.
전입신고: 전입신고를 해야만 대항력이 생깁니다. 대항력은 집주인이 바뀌더라도 임차인이 해당 주택에 계속 거주할 수 있는 권리를 의미하며, 만약 주택이 경매로 넘어가더라도 전세금을 돌려받을 수 있는 우선권이 생깁니다.
전세보증보험을 가입하면, 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 경우 보험사에서 대신 보증금을 돌려줍니다. 보증보험은 주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증 등의 기관에서 가입할 수 있으며, 계약 시 보증보험 가입 조건을 미리 확인하고 진행하는 것이 좋습니다.
최근 해당 주택이 거래된 내역이 있다면, 이를 주의 깊게 살펴봐야 합니다. 만약 임대인이 여러 명의 임차인에게 반복적으로 임대하면서 사기를 치고 있는 패턴이 있다면, 사기 가능성이 높습니다.
허위 매물인지도 확인해야 합니다. 특히 너무 저렴한 전세 매물의 경우 의심해보는 것이 좋습니다.
가능한 한 공인중개사를 통해 계약을 진행하는 것이 좋습니다. 공인중개사는 법적으로 임대인과 임차인 모두의 권리를 보호할 의무가 있으며, 중개사 사고 시 공인중개사협회에서 보증금을 일부 보호할 수 있습니다.
공인중개사에게 배상책임보험 가입 여부도 확인하고, 신뢰할 수 있는 중개사를 통해 안전하게 계약을 진행하세요.
임대인의 체납 여부를 확인하기 위해 국세 완납증명서를 요청할 수 있습니다. 임대인이 세금 체납이 많다면, 경매나 압류 위험이 높아질 수 있으니 주의해야 합니다.
계약서에 전세 보증금 반환과 관련된 특약 조항을 추가하는 것이 좋습니다. 예를 들어, "임대차 종료 시 보증금을 반환하지 않으면 계약 갱신을 거부할 수 있다"와 같은 조건을 추가하여 임차인의 권리를 강화할 수 있습니다.
특정 주택이 여러 차례 사기 사건에 연루되었다면, 해당 주택을 피하는 것이 좋습니다. 해당 주택이 이미 금융 문제나 다른 법적 문제에 연루되어 있을 가능성이 큽니다.
임대차보호법이 자주 변경되기 때문에, 법이 바뀌는 부분에 대해 꾸준히 확인하고 자신에게 적용되는 법적 보호 장치를 잘 알아두는 것이 좋습니다.
철저한 확인과 준비가 전세 사기를 방지하는 핵심입니다. 등기부등본 확인, 전세보증보험 가입, 확정일자 및 전입신고 등 법적으로 보장받을 수 있는 절차를 밟는 것이 중요하며, 위험 요소가 있는 임대인이나 주택을 피하는 것도 중요한 예방책입니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
전세사기를 완전히 피할수 있는 방법은 없습니다. 말그대로 사기라는 범죄자체가 사람을 속이는 과정이기 때문에 확인을 한다고 해도 속을수 밖에 없는 구조이기 때문입니다, 다만 보증금 미반환사고나 위와 같은 사기에서 내 보증금을 그나마 지키는 가장 현명한 방법은 거래시 공인중개사를 통한 계약을 진행하고, 전입신고와 확정일자를 통해 권리보호를 받으셔아 합니다. 또한 보증보험 가입을 필수로 하고 해당 요건중 하나라도 이행하기 어려운 매물에 대해서는 계약을 피하시는게 최선일수 있습니다.
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.
전세사기는 결국 역전세가 원인입니다.
임대인의 인적사항과 자금사정은 중개사도 모르는 경우가 많고, 알 수 없는 사항이니
무조건 전세보증보험 가입 가능한 물건으로만 계약하시는걸 최우선으로 보셔야 합니다.
ai로 복붙이 아닌, 직접 질문을 읽고 답변드리고 있습니다.
더 궁금하신 사항은 댓글 부탁드립니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
전세사기에 당하지 않는다는 것은 전세보증금을 안전하게 지키는 일 입니다.
우선적으로 선순위 대출이 없는 물건에 전세를 들어 가시는게 가장 안전하고,
그 다음 계약 후 확정일자받고 전입신고하고 보증보험 으로 하시면 안전하게 전세보증금 지킬 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 박형국 감정평가사입니다.
전세사기는 세입자에게 시세나 등기부상의 권리관계를 등을 속이고 계약을 하여 세입자에게 금전적인 피해를 주는 것 입니다. 단순히 부동산 경기 하락으로 인하여 경매에 넘어가는 것 하고는 다릅니다. 따라서 전세사기를 당하지 않기 위해서는 해당 부동산의 시세 수준을 정확하게 조사하고 등기부상의 선순위 권리를 잘 확인하고 권리의 변동사항을 수시로 체크하는 것이 좋습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
전세사기를 당하지 않으려면 집주인이 계약을 하는지 정확하게 알아야하며 대부분 빌라에서 전세사기를 당하기 때문에 빌라 시세를 정확하게 알 필요가 있습니다.
이 두부분을 정확하게 인지하시길 바랍니다.
감사합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.
전세사기는 예방이 최우선입니다. 아래는 전세사기를 예방하기 위한 몇 가지 방법입니다.
등기부등본을 확인하여 소유자, 대출 여부, 압류 등을 확인합니다. 등기부등본은 계약 전과 중도금 지급 전, 잔금 지급 전에 각각 확인하는 것이 좋습니다. 신분증, 인감증명서, 인감도장 등을 확인하여 실소유자인지 확인합니다. 전세보증보험에 가입하여 전세금을 보호할 수 있습니다. 주변 시세를 확인하여 전세가격이 적정한지 판단합니다. 임차보증금이 1천만 원을 초과할 경우, 임대차계약 체결 후 임대차계약일로부터 임대차 기간이 시작하는 날까지 임대인의 동의 없이 전국 세무서에서 열람 신청이 가능합니다. 지방세의 경우도 임차보증금이 1천만 원을 초과할 경우, 임대차계약 체결 후 임대차계약 기간이 시작되는 날까지 임대인의 동의 없이 임대인의 전국 모든 자치단체에서 미납 지방세를 열람할 수 있습니다. 전입신고와 확정일자를 받으면 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 공인중개사를 신뢰하고, 계약 체결 전에 공인중개사의 자격증과 등록증을 확인합니다. 국토교통부에서는 전세사기 예방센터를 운영하고 있으며, 전세사기 예방을 위한 다양한 정보를 제공하고 있습니다. 위의 방법을 참고하여 전세사기를 예방하시길 바랍니다.