법률
월세 보증금 일부 미반환 분쟁, 점유 가능 여부
월세 계약 종료일이 2월 24일 인데, 해당 월세집의 다음 세입자 이사 일정 조율로 1월 31일 이사하기로 했습니다. 저희쪽은 hug 신혼부부전세대출 잔금일 1월 28일로, 28일에 이미 새집에 전입신고한 상태입니다(은행에 제출해야해서). 이사는 오전에 진행했으나 관리인이 일 끝나고 오후8시에 집 확인 후 보증금을 돌려줄 수 있다고 하였습니다.
(집 계약서에도 관리인(대리인)에 대한 설명은 없으나, 집주인 번호도 관리인 번호로 되있고 모든 커뮤니케이션을 관리인이 함)
이사 완료 후 저녁에 집 비밀번호를 전달했는데, 보증금 2000만원 중 1800만원만 돌려받았습니다. 200만원 공제 사유는 특약위반 (반려동물 사육) 특수 청소비와 벽지, 바닥제의 관리소홀로 인한 직접적 훼손을 주장하고 있습니다. 하지만 우리는 반려동물 사육한적 없고(한달에 한번 1-2일 정도 처가에 개 맡아줌) 벽지 바닥재의 손상도 심하지 않고 고의로 훼손한 것이 아닌데 과도하게 책정하였습니다(벽지 4면, 타일 4칸) 저희는 200만원을 추가 반환 요구하고 있는 상황입니다. 저희는 밤에 다시 가서 분쟁 중으로 출입금지 벽보를 붙이고 집 비밀번호를 바꾼 후 물건 몇가지를 안에 두었습니다. 이것이 다음 세입자가 들어오는 것에 문제가 되면 우리가 손해배상을 계약금의 배액을 해야한다 주장하며 재진입시 주거침입 및 불법점유를 이야기합니다. 저희는 보증금 전액을 받지 못하였기에 정상적이지 않아 계약종료로 보고있지 않습니다. 다시 점유하였는데 괜찮을까요?(다음 세입자 들어오는 것이 예약되어 있는데 문제가 우리한테 있을지) 그리고 전출 하였고 짐도 빼고 명도 전달도 해서 대항력이 없는데 (다시 밤에 소량 짐 넣고 비밀번호 바꾸고 출입금지 벽보를 대문에 붙였지만) 이 경우 어떤식으로 대응해야할까요?
(보증금 일부는 밤 11시경 돌려주었고 저희가 집 비번 변경 및 대문 벽보 부착, 물건 집안에 두기는 밤 9-10시경에 했습니다. 즉 보증금 전액 미반환 상태에서 다시 점유)
2개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.
보증금 전액 미반환 상태에서의 계약 종료 및 점유 여부
결론부터 말씀드리면, 보증금 전액이 반환되지 않은 상태에서는 임대차가 실질적으로 종료되었다고 보기 어렵고, 임차인의 점유 회복 자체가 곧바로 위법이 된다고 단정하기는 어렵습니다. 임대차에서는 목적물 인도와 보증금 반환이 동시이행 관계에 있으므로, 일부만 반환한 상태에서 임차인이 점유를 유지하거나 회복한 경우 이를 곧바로 불법점유로 평가하기는 어렵습니다. 다만 이미 이사를 완료하고 전입신고도 이전하였으며, 명도 의사를 외형상 표시한 사정이 있어 점유 인정 여부는 다툼의 소지가 큽니다.비밀번호 변경, 벽보 부착, 소량 물건 반입의 법적 평가
밤 시간에 비밀번호를 변경하고 출입금지 벽보를 부착하며 소량의 물건을 다시 들여놓은 행위는 점유 회복 의사로 해석될 수는 있으나, 그 자체로 주거침입이나 불법점유가 당연히 성립한다고 보기는 어렵습니다. 임대인이 보증금을 전액 반환하지 않은 이상 임차인의 점유 배제는 허용되지 않으며, 관리인이나 임대인이 재진입을 문제 삼아 형사책임을 주장하는 것은 성립 가능성이 낮습니다. 다만 다음 세입자 입주 일정이 확정된 상태라면 분쟁이 확대될 위험은 있습니다.200만원 공제의 적법성 및 대응 방향
특약 위반이나 훼손을 이유로 한 보증금 공제는 임대인이 그 존재와 범위, 금액의 상당성을 입증해야 합니다. 반려동물 사육 사실이 없고 통상적 사용에 따른 마모 수준이라면 일괄적으로 200만원을 공제하는 것은 과도하다고 평가될 여지가 큽니다. 사진, 입주 시 상태 자료, 청소·수선 견적 비교자료를 확보한 뒤, 보증금 반환 청구를 명확히 하는 것이 필요합니다.실무적 대응 전략
현재 상태에서는 즉각적인 물리적 충돌이나 추가 점유 행위보다는, 내용증명으로 보증금 전액 반환을 정식 요구하고, 공제 사유에 대한 구체적 입증을 요청하는 방향이 바람직합니다. 다음 세입자 입주로 인한 손해배상 책임을 임차인에게 전가하기는 쉽지 않으므로, 관리인의 과도한 압박에 휘말리기보다는 법적 절차로 정리하는 것이 안전합니다. 필요한 경우 임차보증금 반환 청구를 통해 해결하셔야 합니다.
안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.
위와 같은 상황이라면 별도로 협의가 이루어지지 않는 한 결국 원상회복 의무나 보증금 일부 반환에 대해서 소송으로 다투어야 할 가능성이 높고 그 과정에서 10% 미지급에 대해서 다시금 점유하는 부분이 월세 지급 의무 등이 인정될 수는 있겠지만 다른 계약 파기에 대한 손해까지 부담한다고 보긴 어렵습니다.