집주인이 보증금 반환을 거부하는 상태입니다
저는 2024년 2월1일부터 2026년 1월 31일까지 1000만원 보증금을 주고 월세 거주중입니다.
특약사항에 “임차인은 계약만료 최소 3개월전에 계약해지 여부를 통보하여야 하며 퇴실이 확정되면 새로운 임차인의 집보기에 협조하기로 한다.” 라고 써있는데 특약이 14개나 돼서 다 기억하고 살 수가 없어서 그냥 지내고 있었습니다.
2025년 11월 30일에 전화와서 집주인이 원래 3개월전에 말해주고, 그때부터 부동산에 집 내놔야 한다고 말하더라구요. 그런데 이미 1달이 지난시점이라 앞으로 남은 12,1월 두달동안 부동산에 집을 내놓고 사람들이 오면 집을 적극적으로 보여주라고 해서 알겠다고 했습니다.
12월은 제가 시험준비중이라 되도록이면 연락후에 주말에 집 보여주겟다고 했구요.
그런데 결국엔 12월 말에 평일에 미리도 아니고 갑자기 전화와서 두번이나 집 보여줬습니다.
1월이 되면서 벌써 10번도 넘게 집을 보여줬지만 나가지 않았습니다. (40세 이상은 안된다고하고 월세도 더 올려서 문제인것같기도 해요)
오늘 (1월 15일) 집주인이 전화와서 한다는 소리가 1월 31일에 계약 만료 될때까지 세입자가 새로 안구해지면 저보고 보증금 반환 없이 일단 나가랍니다.
2월 28일까지 세입자 더 구해보고 그때까지 안구해지면 2월 28일에 보증금을 준다고 합니다.
그보다 더 빨리 구해지면 구해지면 준다고 하는데 어떻게 해야하나요?
저는 1월 31일에 집 이사해야해요. 그날 보증금도 받아야하구요. 만기퇴실인데 이런경우 처음이네요.
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.
결론 및 핵심 판단
계약기간이 만료되는 날에 임차인이 목적물을 인도하면, 임대인은 보증금을 즉시 반환해야 합니다. 신규 임차인 모집 여부와 보증금 반환은 법적으로 연동되지 않으며, 임대인이 이를 이유로 반환을 유예하는 주장은 받아들여지기 어렵습니다. 특약의 통보·협조 의무는 손해배상 문제로 다툴 수 있을 뿐, 만기 반환의무를 배제하지 않습니다. 따라서 만기 퇴거일에 보증금 반환을 요구하실 수 있고, 미지급 시 법적 조치가 가능합니다.법리 검토
민법과 주택임대차보호법의 체계상 임대차가 기간만료로 종료되면 임대인의 보증금 반환의무가 발생합니다. ‘새 임차인이 구해질 때까지 반환 유예’는 법률상 근거가 없고, 임차인의 퇴거를 조건으로 반환을 미루는 것도 허용되지 않습니다. 특약의 통보의무 위반이 있었다 하더라도, 이는 임대인이 손해를 입증해 별도로 청구할 문제이지 보증금 상계를 당연히 인정하는 사유는 아닙니다.특약 및 집보기 협조의 한계
집보기 협조는 신의칙상 합리적 범위에서 요구될 수 있으나, 사전 연락 없는 방문이나 과도한 빈도는 제한됩니다. 임차인이 주말 위주로 협조했고 실제 다수의 집보기를 진행했다면, 협조의무를 이행한 정황으로 평가될 수 있습니다. 임대인의 선별적 조건 제시는 임차인의 책임으로 전가되기 어렵습니다.대응 절차
만기일에 열쇠 인도와 동시에 보증금 반환을 서면으로 요구하시고, 미지급 시 내용증명으로 반환기한을 명확히 통지하십시오. 필요하면 임차권등기명령을 신청해 이사 후에도 보증금 회수 권리를 보전할 수 있습니다. 이후에도 반환이 지연되면 지급명령이나 소송을 검토하시는 것이 적절합니다.
안녕하세요. 김성훈 변호사입니다.
기재된 임대인의 주장은 아무런 법적근거가 없습니다. 따라서 질문자님은 임대차보증금반환청구소송절차를 진행하셔야 하겠습니다.
소송 외 조정방법도 있으나 임대인이 협조하지 않는다면 소송밖에는 답이 없습니다.
안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.
해당 특약과 별개로 위와 같은 내용이 임차인이 보증금을 반환받지 못한 상황에서 퇴거하도록 요구할 권리로 인정되기 어렵다는 점에서 대항력이나 우선변제 순위를 유지하기 위해서라도 보증금을 반환하지 못하면 계속하여 거주하시거나 적어도 점유를 유지하시는 게 맞습니다