다가구 안전매물 확인요청드립니다.
안녕하세요 수원 망포역근처살고있는 직장인입니다 다름이 아니라 이번에 원룸에서 빌라로 이사가려하는데 안전매물인지 확인이 필요해서 글 남기게 되었습니다.
건물정보
다가구 건물 매매가 41억 5천
근저당 18억
전체보증금 19억 5천
임대사업자로 등록되어 보증보험100%가입가능
전세가율 50%수준
질문사항
1.전세 가율이 50%정도 라는게 정확히 의미하는바가 무엇인지 잘 모르겠습니다
2.임대 사업자로 등록되어있어 보증보험이 100%가입가능하다는게 임대사업자의 의무로들었는데 보증보험은 제가 새롭게 입주하게되면 저랑 집주인이 새롭게 가입하는건가요?(집주인75% 세입자25%라고 안내받았습니다)
3.보증보험이 가입되도 안전하기 어려운경우의 유튜브영상을 많이봐서 계산한것 한번 봐주세요ㅠ
경매로 건물이 넘어가 1회유찰되어 20%감가가 발생했을때 건물가41.5억*0.8 =33.2억이고 근저당 18억+전체보증금 19억5천=37.5억으로 계산되는데 이 경우에는 제 보증금이 위험할수있을것같은데 맞을까요~?! 보증보험 가입이 되면 위상황이어도 안전한걸까요??
특약에 근저당 말소조건을 넣으라고하는데근저당 말소조건이 의미하는바가 무엇일까요~?!
제가 건물주라고 생각했을때 개인적인 생각으로 다가구 주택의 전세는 돈이안될거같은데 왜 월세를 안주고 전세를 주는걸까요..? (1차원적인 제 생각으로는 이해가 잘 안되서 여쭈어봅니다)
제가 사는곳이 부동산 사기가 조금 있던곳이라 걱정에 긴글작성했습니다. 읽어봐주셔서 감사하고 답변주시면 집 구하는데 많은도움이 될 것 같습니다! 미리감사드립니다~!
1.전세 가율이 50%정도 라는게 정확히 의미하는바가 무엇인지 잘 모르겠습니다
==> 실거래가를 기준으로 전체 전세가격이 차지하는 비율을 의미합니다.
2.임대 사업자로 등록되어있어 보증보험이 100%가입가능하다는게 임대사업자의 의무로들었는데 보증보험은 제가 새롭게 입주하게되면 저랑 집주인이 새롭게 가입하는건가요?(집주인75% 세입자25%라고 안내받았습니다)
==> 네 그렇습니다. 새로운 임차인의 여건에 따라 판단해야 하는 사항입니다.
3.보증보험이 가입되도 안전하기 어려운경우의 유튜브영상을 많이봐서 계산한것 한번 봐주세요ㅠ
경매로 건물이 넘어가 1회유찰되어 20%감가가 발생했을때 건물가41.5억*0.8 =33.2억이고 근저당 18억+전체보증금 19억5천=37.5억으로 계산되는데 이 경우에는 제 보증금이 위험할수있을것같은데 맞을까요~?! 보증보험 가입이 되면 위상황이어도 안전한걸까요??
==> 네 보증금이 손실되고 있는 만큼 위험한 물건이라 할 수 있습니다.
특약에 근저당 말소조건을 넣으라고하는데근저당 말소조건이 의미하는바가 무엇일까요~?!==> 권리순위 상승을 으미합니다.
제가 건물주라고 생각했을때 개인적인 생각으로 다가구 주택의 전세는 돈이안될거같은데 왜 월세를 안주고 전세를 주는걸까요..? (1차원적인 제 생각으로는 이해가 잘 안되서 여쭈어봅니다) ===> 통상 자금사정이 나쁴거나 임대인이 목돈이 필요한 경우 전세를 택하게 됩니다.
1명 평가안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
위 사항에서 전세가율이란 매매가 대비 전체 전세보증금 비율을 나타내는 것로써 매매가 약 41억에 해당되는 금액에 대비하여 전체 전제가가 19억 5천이라는 말입니다.
임대사업자는 보증보험 가입이 의무입니다. 보험료 중 일부를 임차인에게 분담을 요구할 수 있습니다.
안전합니다. 보증보험은 강제경매를 통해 보증금을 회수하는 것이 아닌 보증보험회사에서 보증금을 반환해주는 것입니다.
근저당 말소조건은 전세로 계약을 할 때 선순위 근저당권을 말소하는 조건으로 계약을 하는 것을 의미합니다.
임대인이 월세보다 전세를 선호하는 이유는 임대인 개개인의 사정에 따라 다릅니다. 임대인 사정에 따라 월세를 선호할 수 있고 전세를 선호할 수 있습니다.
감사합니다.
1명 평가안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
전세가율 50%의 의미는 해당 건물의 매매가(41.5억) 대비 전체 전세보증금(19.5억)의 비율이 50%라는 뜻입니다. 즉, 집값 대비 전세금 비중이 절반이라는 의미입니다.
보증보험 가입 절차는 임대사업자가 등록된 건물이라도 세입자가 새롭게 입주하면 집주인과 세입자가 각각 보증보험을 새로 가입해야 합니다. (집주인 75%, 세입자 25% 부담)
경매 시 위험성 분석은 경매 1회 유찰 후 감정가의 80%(33.2억)로 낙찰될 경우, 근저당(18억)과 전체 보증금(19.5억)을 합치면 37.5억이므로 4.3억 부족. 이 경우 후순위 보증금 일부(즉, 세입자의 전세금) 회수가 어려울 수 있음. 그러나 보증보험이 가입된다면 보험사가 보증금을 대신 반환해주므로 안전하다고 볼수있습니다.
근저당 말소 조건이란 세입자가 전세금을 지급할 때 기존 근저당18억이나 질문자님의 보증금만큼을 말소하도록 집주인과 계약하는 것입니다. 그러나 받아드려지지 않을 가능성이 매우높습니다.
다가구 주택에서 전세를 놓는 이유는 다가구 주택의 경우 전세를 놓으면 한꺼번에 큰 금액을 확보할 수 있고, 임대인의 대출 부담이 줄어듭니다. 또한, 월세 대비 세입자를 구하기 쉬워 공실 위험을 줄일 수 있기 때문입니다. 즉 돈이 없어서 전세받는것 입니다. 결론적으로 보증보험가입이 된다면 안전하다고 볼수있으나 선순위임차인 보증금과 대출액이 너무 높습니다. 만약 전세보증보험을 실행한다하더라도 그 절차가 까다롭고 시간이 많이 걸리는등의 문제가 발생하므로 추천드릴만한 곳은 아니다라고 판단됩니다. 참고하세요!
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