상가 원상복구에의 소방시설 등에 대한 질문입니다.

Question

상가 임차인이 원상복구를 하게 되었습니다.

소방시설 등이 전부 없어져서 원상복구를 해달라고 했습니다.

(철거과정에서 그렇게 된건지 어떻게 된건지 모르겠지만)

처음 상가분양 했을 때의 기본법정설비, 그거는 해줄수가 없다고 합니다.

그러면서 이런 소방법정설비의 설치,유지, 관리는 임대인에게 있다고 하는데..

이게 맞는 건가요? 임대해서 상가를 사용한거 임차인인데, 어떻게 유지,관리가 됩니까..ㅠㅠ

원상복구의 문제로 몇 달 째 다투고 있는데 참 힘드네요

그리고 사업자등록증 주소정정도 원상복구의 사항에 포함되어 있었는데

이를 지키지 않았고, 다 완료 되었다고 기만하였습니다.

이럴 때는 어떻게 해야할까요?

잘 아는 분의 현명한 대답 기다립니다. 부탁드립니다.

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

1. 결론
   임차인이 상가를 반환할 때의 원상복구 범위는 임대차계약과 법정 의무를 기준으로 판단됩니다. 소방시설과 같은 법정설비는 설치·유지·관리가 임대인의 고유 의무로 보는 것이 원칙이며, 임차인이 철거 과정에서 이를 훼손하였다면 그 부분에 한해서만 손해배상 책임이 있습니다. 따라서 “법정설비 전체를 임차인이 다시 설치해야 한다”는 주장은 타당하지 않습니다.

2. 원상복구의 범위
   원상복구란 임차인이 임차한 당시 상태로 되돌려주는 것을 의미합니다. 임차 시 기본적으로 갖추어진 소방시설이 있었다면, 철거 과정에서 임차인이 이를 임의로 철거·훼손한 경우 해당 부분을 원상복구하거나 손해를 배상해야 합니다. 그러나 법정설비가 원래부터 임대차 목적물에 갖추어져 있어야 하는 부분이라면, 임대인이 설치·유지·관리할 책임이 있고 임차인에게 전체적 복구 의무를 부과하기는 어렵습니다.

3. 소방법 관련 의무
   소방시설의 설치와 유지관리 책임자는 원칙적으로 건물의 소유자(즉 임대인)입니다. 임차인은 임대인의 관리의무 범위 내에서 사용자로서 준수할 의무는 있으나, 법정설비를 새로 설치할 책임까지 지지 않습니다. 다만 임차인이 임의로 철거하거나 고의·과실로 훼손했다면 그에 대한 책임은 별도로 부담하게 됩니다.

4. 사업자등록증 주소정정 문제
   사업자등록은 세무상의 절차이고, 계약상 원상복구 사항으로 포함했다면 임차인은 이를 이행할 의무가 있습니다. 이를 지키지 않고 완료했다고 허위로 알린 것은 계약위반에 해당하며, 손해가 발생했다면 손해배상을 청구할 수 있습니다.

5. 대응 방안
   계약서의 원상복구 조항과 실제 철거 과정에서의 훼손 여부를 먼저 확인하는 것이 필요합니다. 소방시설 등 법정설비는 임대인의 설치·관리 의무라는 점을 분명히 하고, 임차인이 훼손한 범위에 대해서만 복구나 배상을 요구하는 것이 타당합니다. 사업자등록증 주소정정 미이행은 계약위반으로 정리해 손해배상이나 이행청구를 검토할 수 있습니다.

Answer 2

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

현재 소방시설이 철거된 원인에 대해서 구체적으로 알지 못하는 상황에서 임대인이 임차인에게 그 책임을 묻는 것은 어려움이 있습니다.

즉 기존에 정상적으로 설치돼 있던 소방시설에 대해서 임차인이 사용하기 위해서 철거하였다거나 철거 과정에서 해당 소방시설까지 철거된 부분이 확인되어야 임차인에게 책임을 물을 수 있는 것이고 그게 아니라면 임대인이 그 설치 비용을 부담한다고 보아야 할 것입니다. 이상입니다