부동산에 경매개시결정기입등기가 경료된 후에 공사대금채권자가 그 점유를 이전한 경우에 유치권은 성립되나요?
부동산 경매절차에서의 매수인은 민사집행법 제91조 5항에 따라 유치권자에게 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있는 것으로 알고 있는데요 위의 경우에 유치권은 성립하는지가 궁금합니다
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.
결론 및 핵심 판단
해당 사안에서 유치권 성립 여부는 공사대금 또는 점유를 통한 피담보채권 존재, 목적물과 채권의 견련성, 그리고 점유의 적법성과 계속성 요건을 충족하는지에 따라 결정됩니다. 실제 현장에서 반복적으로 문제가 되는 것은 견련성 부족, 점유 불안정, 공사 완료 후 장기간 경과 등으로 유치권이 부정되는 경우가 많습니다.법리 검토
유치권은 점유자가 목적물에 관하여 생긴 채권을 담보하기 위해 목적물을 인도하지 않을 권리입니다. 공사대금채권이라면 시공이 해당 부동산 자체의 물리적 형성에 기여했는지, 추가공사·수리·관리비처럼 부동산과 직접적 관련성이 약한 채권인지 구분해야 합니다. 또한 점유는 공사 종료 후에도 현실적·배타적 점유가 유지되어야 성립합니다.수사 또는 재판 대응 전략
매수인이 유치권 부존재를 주장하려면 공사범위, 금액, 공사 시점, 점유 실태, 공사와 목적물의 직접적 관련성 등을 자료로 확보해 유치권 요건 흠결을 강조하는 방식이 효과적입니다. 현장사진, 출입통제 실태, 공사계약서, 작업일지 등이 핵심 증거가 됩니다.추가 조치 또는 유의사항
유치권이 성립하지 않는다는 판단이 가능하면 매수인은 인도명령 또는 점유이전금지가처분과 함께 부존재확인소송을 선택할 수 있습니다. 반대로 유치권 성립 가능성이 있다면 협의를 통한 조기 정리가 실익이 큽니다.
안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.
경매 개시 결정과 그에 따른 압류등기 이후에 점유 이전이 이루어진 후에 그 채권자가 유치권을 사게 된 것이라면 압류등기 경료 시점 기준으로 그 낙찰자를 보호하기 때문에 위와 같은 상황에서 유치권을 바탕으로 낙찰자에게 대응하는 것은 인정되지 않을 것입니다. 이상입니다.