이사를 나왔지만 보증금을 돌려주지 않습니다
저희가 본 계약은 보증금 2천만원에 월세 50만원 3년 계약이었는데 (2층짜리 주택) 2층을 세주고 1층만 쓰려하자 9개월이 채 지나지않았지만 임대인은 1층마저도 14일까지 나가라하여 계약종료를 하였습니다. 저희는 아무것도 모른채 14일에 이사를 나갔고 상태 확인 후 준다던 보증금은 임대인이 원복 의무 기준을 벗어난 트집을 잡으며 미루고 있습니다. 이사를 마쳤고 전입신고도 다른 곳으로 한 상태인데 인터넷에 알아보니 이런 경우 임차권 등기 신청도 대항력? 이 없다는 판례가 있다고 하네요. 이러한 상황에 저희는 어떤 절차를 밟아야 할까요? 보증금이 없어 카드값도 못내고 있는 경제적으로 어려운 상황인데 안돌려주고 저러니 미칠 것 같네요..
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.
결론 및 핵심 판단
이사 후 전입신고를 이전한 상태라면 임차권등기명령을 통한 대항력 확보는 어렵지만, 보증금 반환청구권 자체는 그대로 존재합니다. 임대인이 임차인의 원상복구 의무를 과도하게 주장하며 반환을 지연하는 경우에는 내용증명으로 반환요구 후 지급명령 또는 보증금반환청구소송으로 해결하는 것이 현실적인 절차입니다. 계약 종료 경위에 비추어 임대인의 반환 지연 책임이 인정될 가능성이 있습니다.법리 검토
임대차가 종료되면 임대인은 목적물 인도와 보증금 반환을 동시이행 관계에서 이행해야 합니다. 임차인이 이미 인도를 완료한 경우 임대인은 정당한 사유 없이 반환을 거부할 수 없고, 원상복구는 통상적 사용에 따른 훼손 범위를 넘는 부분만 책임이 인정됩니다. 전입신고 이전으로 대항력은 상실되나 채권 자체는 존속하며 반환 지연 시 지연책임이 문제됩니다.수사 또는 재판 대응 전략
임대인이 주장하는 훼손 부분을 사진과 비교해 과도한 요구인지 판단해야 하며, 점유 이전일과 반환 약속일 관련 자료를 확보해야 합니다. 내용증명을 보내 반환을 요구하고, 응답 없으면 지급명령을 신청해 신속한 집행권원을 확보할 수 있습니다. 지급명령에 불복 시 소송으로 전환되지만 초기 비용과 부담이 상대적으로 적습니다.추가 조치 또는 유의사항
보증금 미반환이 장기화될 경우 임대인의 재산 상황을 파악해 가압류 등 보전조치를 검토해야 합니다. 임차권등기명령은 이미 전입을 이전한 상황에서는 실익이 제한되므로 소송 중심으로 접근하는 것이 바람직합니다. 모든 대화 내역은 증거로 보존하시기 바랍니다.
안녕하세요. 김성훈 변호사입니다.
지금이라도 임차권등기명령신청을 하시고(이후 발생하는 채권자들에게 대항가능), 임대인을 상대로 임대차보증금반환청구소송을 진행하시기 바랍니다.
임차권등기명령신청의 근거규정은 주택임대차보호법 제3조의3제1항입니다.
안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.
보증금 반환 청구를 진행하셔야 하고 상대방이 계속하여 그 지급을 미루려고 하는 경우라면 해당 임대차 목적물이나 임대인 재산의 가압류를 진행하고 소송을 진행하는 것도 고려를 해보셔야 할 것으로 보입니다. 말씀하신 대로 임차권 등기 등이 이루어질 수 없는 상황이라 불리해질 수 있습니다