임대차계약(월세) 임대인의 새 임차인 승계 거부
안녕하세요
아파트 월세를 24개월 계약하고 1년정도 살고 사정상 새로운 임차인을 구하고 나가려고하는 상황입니다.
하지만 임대인이 임대차를 종료하고 임차인 승계 없이 매매를 원하고 있으며
조건으로는
월세 임차인 승계자를 구하지 않는조건으로 6개월의 공실로 매매 매수자를 구하는데 협조하는것입니다.
(그동안은 제가 월세와 관리비를 납부하는 것)
그러나 임대차계약서를 보면 특약사항에 '임차인 사정으로 계약만료전 해지를 원하는 경우 임차인이 새로운 임차인을 구하고 임대인과 협의하에 계약을 해지할 수 있으며, 이때 발생되는 중개수수료등의 기타비용은 임차인이 부담한다'
라고 되어있습니다.
이때 새로운 임차인을 구하고 승계 하는것에 문제가 있을까요?
임대인이 이를 거절한다면 취할수 있는 어떤 조치가 있는지 궁금합니다.
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.
결론 및 핵심 판단
임차인이 계약기간 중 사정으로 조기 퇴거를 원하더라도, 계약서에 ‘임차인이 새로운 임차인을 구하고 임대인과 협의하에 해지 가능’이라는 특약이 명시되어 있다면, 임대인이 정당한 사유 없이 승계를 거부하는 것은 신의성실 원칙에 반할 수 있습니다. 즉, 임차인이 적정한 조건의 신규 임차인을 구했음에도 임대인이 매매를 이유로 승계를 거부한다면, 임차인은 계약해지를 주장하고 중도해지 손해배상책임을 면할 가능성이 높습니다.법리 검토
민법상 임대차는 계약기간 동안 존속하나, 임대인과 임차인이 합의하면 중도해지할 수 있습니다. 다만, 본 사안처럼 ‘임차인이 신규 임차인을 구하면 해지 가능’ 특약이 있다면 임대인은 합리적 이유 없이 이를 거절할 수 없습니다. 매매를 이유로 승계 거부하는 것은 법적 효력이 약하며, 매수인의 인수 여부는 임대인 책임 범위에 속합니다. 임차인이 구한 신규 임차인의 신용상태·임대조건 등이 기존 계약과 동등하다면, 임대인의 거부는 부당한 해지 방해로 평가될 수 있습니다.대응 전략
신규 임차인의 인적사항·임대조건·거래의사서를 확보해 임대인에게 서면(내용증명)으로 제시하고, 승계 거절 사유를 명확히 요구하십시오. 임대인이 정당한 이유 없이 거부하면 특약 위반으로 임차인의 중도해지를 인정받을 근거가 됩니다. 이후 임차인이 보증금을 반환받지 못하면 임대차보증금 반환청구소송을 제기할 수 있습니다.추가 조치 및 유의사항
부동산중개업소를 통해 신규 임차인 모집 과정의 객관적 자료를 남기고, 통화·문자·이메일 등을 증거로 보존하십시오. 매매 계획이 실제로 진행되지 않거나 단순 의사표시에 불과하다면, 임대인의 승계 거부는 정당성을 잃게 됩니다. 정리된 증거를 토대로 협의가 안 될 경우 법적 절차로 전환하십시오.
1명 평가안녕하세요. 전준휘 변호사입니다.
계약서에 '임대인과 협의하여'라는 문구가 있기 때문에 임대인가 협의가 안되면 계약해지가 어렵다고 보입니다.
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