상가건물을 1채 구입하려고 하는데, 적정가격과 적정수익률등을 계산하는 방법은 어떻게 되나요?
상가건물 4층을 구입해서 월세를 내주려고 하는데, 기존 세입자에 대한 금액계산 및 대출가능액 검토도 해야하는데 상가건물을 1채 구입시, 적정가격과 적정수익률등을 계산하는 방법은 어떻게 되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
상가 수익률의 경우 단순산출공식은 연간임대수익을 매매가로 나누고 100을 곱하여 산출하게 됩니다. 예를 들어 월세가 1000만원이 나오는 상가를 10억에 매수하게 되면 수익률은 12%가 됩니다. 그리고 적정매입가격의 경우 산출하기 어려운 상권이나 지역에 따라 차이가 생기는 만큼 주변시세를 기준으로 판단하셔야 하는 부분이나, 위처럼 단순 산술식을 통해 구할때에는 연간임대료를 상가수익률로 나눈뒤 보증금을 더해 구하실수도 있습니다.
위와 동일조건에서 보증금이 1억이라고 한다면 (1000x12) / 12% + 1억 = 11억정도가 적정가로 산출될수 있습니다. 이를 기준으로 협의를 통해 가격을 낮추는게 필요합니다.
다만 상가매입시 레버리지를 이용하는 경우가 대부분이이기에 발생하는 임대수익에 대해서는 연간 부담하는 대출원리금과 매년 발생하는 세금등 비용을 제외한 순수익에 대해서 본인 투자금으로 나누어 계산을 하는게 수익률 판단시 정확할수 있어 보입니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
상가건물 1채를 구입하려고 하신다면, ‘적정 가격’, ‘수익률’, ‘기존 세입자의 수익성’, ‘대출 가능성’ 등을 체계적으로 계산하고 판단하는 게 매우 중요합니다. 아래에 실전에서 사용하는 방식 그대로 단계별로 정리해드릴게요.
1. 적정 가격 계산 방법 (수익가치 기반)상가의 가치는 주로 수익률을 기준으로 계산합니다.
적정 매입가 = 연간 순수익 ÷ 기대 수익률
연간 순수익 = 연간 총 임대수익 – 연간 관리비/공실 손실/세금 등 비용
기대 수익률 = 일반적으로 서울은 3~5% , 지방은 5~7% 선에서 설정
예시:
월세 총액: 500만 원 × 12개월 = 연 6,000만 원
연간 비용: 1,000만 원(관리비 공실세 감안)
연간 순수익: 5,000만 원
기대수익률 5%라면 → 적정 매입가 = 5,000만 원 ÷ 0.05 = 약 10억 원
2. 기존 세입자 정보로 수익성 분석하는 방법임대차계약서 확인
보증금, 월세, 계약기간, 인상 가능 조건
월세가 시세보다 낮은 경우, 향후 갱신 시 수익 증가 여지가 있는지 검토
수익률 계산
보증금 포함 총 임대수익률 = (월세 × 12 + 보증금 이자환산액) ÷ 매입가 × 100
보증금 이자 환산은 연 3~4% 기준 사용
공실 위험과 업종 분석
세입자 업종이 지속 가능성 있는지(예: 학원, 병원, 프랜차이즈 카페 등 안정적)
최근 공실률 확인 (부동산 중개소 또는 네이버 부동산 인근 비교)
3. 대출 가능 금액 확인 방법담보인정비율(LTV)
상가는 주택보다 낮게 잡힙니다. 보통 50~70% 수준 (지역과 은행에 따라 다름)
DSR 고려
소득 대비 부채상환비율(DSR)이 적용됩니다. 월세 수익 일부를 반영해주는 은행도 있으나, 기준은 보수적입니다.
필요서류 준비
건물 등기부등본, 임대차계약서, 월세 입금내역 등
은행에서 감정가를 다시 산정하므로, 실거래가 기준보다는 감정가 기준 대출액이 결정됩니다.
4. 주의사항 & 팁4층 전체 매입 시, 각 층의 평수와 임대현황을 모두 따져야 함
관리비, 건물 노후화 정도, 수선 계획 등도 미리 파악
이자 부담과 공실 가능성을 감안해 “공실 1~2개월 포함”한 보수적 수익률 계산 필요
가능하면 현장 실사 + 세입자 인터뷰 + 주변 중개사 의견 수렴 추천드립니다. 참고하세요!
안녕하세요. 공인중개사입니다.
일단 대출 가능액이 가장 중요하기 때문에 금융권에 대출 상담을 받게 되면 탁상감정가라고 전문 감정평가법인으로부터 약식 감정(실사 x )을 받아 볼 수 있습니다. 따라서 해당 탁상감정가와 실거래가의 차이를 보고 적정가격인지 확인해보시고, 임대료 수준과 이자율을 감안한 실질 수익율을 계산해 보시기 바라겠습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
상가건물은 기본적으로 수익형 부동산이라 연간 수익(임대료)/기대수익률 = 적정 가격 공식이 가장 많이 쓰입니다.
예를 들어
월세 수입 : 400만 원
연간 수입 : 400 x 12 = 4,800만 원
기대 수익률 : 4.5 %
적정가격 = 4,800/0.045 =약 10.67억 원
10억 초반 이하에 매입하면 수익률 4.5% 가능
이런 형식으로 계산하시면 되겠습니다.
감사합니다.