재건축 조합원인데 30년 넘게 보유했습니다. 실거주 2년 꼭 해야 하나요

Question

1990년대 초 재건축 전 아파트를 취득하여 재건축 후 2008년 신축아파트를 배정받았으며, 이후 현재까지 임대만 운영하고 있습니다. 장기보유특별공제 적용 시 재건축 전 보유기간이 승계되는지 궁금합니다.

현재 지방 주택에 장기 거주 중이며 서울 아파트 매도를 검토하고 있습니다. 실거주 없이 매도하는 경우와 2년 실거주 후 매도하는 경우 장특공 적용률 및 양도세 차이가 얼마나 발생하는지 검토 부탁드립니다.

Answer 1

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

양도소득세의 경우 주택수와 매도할려고 하는 주택의 조정지역 여부에 따라 다를 수 있습니다.

즉 1가구 1주택자의 경우 매도할려고 하는 부동산이 규제지역일 경우 2년 거주를 비규제지역일 경우 2년 보유로 12억까지 양도소득세 비과세 혜택을 볼 수 있고 2주택자 이상일 경우 해당 부동산이 조정지역안에 있을 경우 다주택자 양도소득세 중과 유예가 폐지가 되므로써 기본세율과 20%(2주택자) 중과세율이 부과되게 되고 비조정지역일 경우는 기본세율만 적용을 받게 됩니다. 감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

장기보유특별공제 혜택을 온전히 다 받으시려면 2년 실거주는 꼭 해야 합니다.

실거주 여부에 따라 적용되는 법적 세율과 혜택이 달라집니다. 감사합니다.

Answer 3

재건축 전 보유기간은 승계되어 장특공 보유기간에 포함됩니다. 실거주 없이 매도하면 보유기간만 인정되어 공제율이 낮습니다. 최소 2년 거주 후 매도하면 공제율이 크게 올라 양도세 부담이 줄어듭니다.