월세 재계약 후 강제경매.. 계속 거주해야할까요?
안녕하세요
작년 1월에 1000/40 월세집 재계약(1년)을 했는데 3월에 강제경매 안내문이 왔고, 권리신고 및 배당요구 신청 후 월세 미납하며 살고있었습니다. 그리고 올해 1월이 되어서 계약이 만료예정인데, 이 시점에서 계약은 의미가 없는건가요? 이사를 가는게 맞나요 아니면 경매개시후 배당일까지 계속 거주하는게 맞을까요?
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.
결론 및 핵심 판단
강제경매 개시 이후에도 임대차계약 자체가 곧바로 무효가 되는 것은 아니나, 계약기간 만료 시점에서는 임차인이 계속 거주해야 할 법적 의무는 없습니다. 따라서 현재 상황에서는 이사를 가는 것이 원칙적으로 가능하며, 계속 거주할지 여부는 배당 및 명도 리스크를 종합해 판단하셔야 합니다.법리 검토
강제경매가 개시되면 임대인의 처분권이 제한될 뿐, 기존 임대차계약은 존속합니다. 다만 계약기간이 만료되면 임차인은 점유를 유지할 법적 근거가 약해지고, 낙찰자가 정해진 이후에는 명도 대상이 될 수 있습니다. 월세를 지급하지 않고 거주한 기간이 있다면, 배당절차와는 별도로 낙찰자에게 차임 상당의 부당이득 반환 문제가 제기될 가능성도 있습니다.수사 또는 재판 대응 전략
이미 권리신고 및 배당요구를 하셨다면, 배당금 수령을 위해 점유를 반드시 유지해야 하는 것은 아닙니다. 다만 대항요건을 유지한 상태에서 배당을 받으려면 전입 상태와 점유 종료 시점을 신중히 관리해야 합니다. 낙찰 전 자진 퇴거 시에는 인도확인서, 퇴거일자 기록을 명확히 남기는 것이 필요합니다.추가 조치 또는 유의사항
계약 만료 후 계속 거주할 경우 명도소송이나 점유이전금지가처분 대상이 될 수 있으므로, 배당 시기와 낙찰 예상 시점을 고려해 퇴거 여부를 결정하시는 것이 안전합니다.
안녕하세요. 전준휘 변호사입니다.
거주여부는 상황에 따라 결정하시면 되는 부분이며, 경매가 된 상황에서 계약을 하시는 것은 맞지 않다고 보이며, 다만 보증금 반환을 받지 못하시는 상황에서는 특별한 사정이 없으면 계속 거주하시면서 월세가 공제될 수 있도록 해주시면 될 것으로 보입니다.
안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.
이미 배당 요구를 하였다면 기존 계약에 대해서 해지 의사 표시를 했다고 볼 수 있습니다. 다만 월세를 미납하면서 계속하여 공제하였음에도 불구하고 현재까지도 보증금에서 그 월세 이상의 금액이 남아 있는 경우라면 그 금액까지 공제될 때까지 거주하는 것은 가능할 것으로 보입니다.
다만 이러한 경우에도 낙찰자가 낙찰 대금을 완납하고 인도를 구하게 되면 그때부터는 건물 인도 의무를 부담합니다.