임대인이 바뀌습니다. 질문 세 가지에 대해서 답변 가능하실까요?

Question

임차인입니다.(커피숍 운영)

5월 말일에 건물 임대인이 바뀌었습니다.(입찰)

새로운 임대인은

기존 임대차계약서 상의 보증금과 월세에서 두배를 올려 재계약할 것인데 싫다면 퇴거하라는 말을 전했습니다.(구두 통보)

손님이 있건 없건 막무가내로 자기 할 말만 하고 가고 도무지 말이 통하지 않았습니다.

최근에는 내용증명을 통해 전 임대인과 동일한 조건으로 계약하겠다고 전해왔습니다.

전 임대인은 그동안 코로나 상황을 고려하여 월세를 일부 할인해주고 있었습니다.(12개월 이상)

그동안 할인 받고있던 월세대로 계약을 하는게 가능할까요? (질문1)

임대인이 바뀐 이후로 월세를 납부하지 못하고 있습니다.

계약조건이 조율되지 않았어도 기존의 계약이 그대로 적용된다고 보고 월세를 새로운 임대인에게 납부하면 안되는 건가요?

새로운 임대인이 월세를 납부할 계좌번호도 알려주지 않은 관계로 2개월 정도의 월세를 내지 않은 상태입니다.

월세를 3개월 이상 미납할 경우 임차인에게 불리하다고 하는데 저와 같은 경우도 그런가요?

새로운 임대인과의 계약체결이 되지 않은 상태에서 월세가 밀리는 경우 임대인은 임차인을 강제로 퇴거시킬 수 있는 건가요?(질문2)

월세 3개월 미납을 이유로 임대인이 임차인을 강제로 퇴거시킬수 없도록 내용증명으로 월세 납부계좌 안내를 요청하려고 하는데 질문2를 방어할 수 있는 해결책이 될까요?(질문3)

바쁘시겠지만 전문가님들의 의견 부탁드립니다.

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 상담 지식답변자 김성훈 변호사입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다

아래 내용은 문의내용에 기초하여 작성된 것으로, 구체적인 사정에 따라 달라질 수 있습니다.

상가건물 임대차보호법

제3조(대항력 등) ② 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.

1. 건물의 매수인은 임대인의 지위를 그대로 이전 임대인과 체결한 계약내용의 효력은 그대로 유지됩니다.

2. 3. 질문자님의 경우도 마찬가지입니다. 임대인 계좌를 알려주지 않아 수령을 거부한다면 변제공탁으로 차임연체로 인한 불이익에서 벗어날 수 있습니다. 3회이상 차임연체시 임대인은 계약해지를 통해 퇴거를 청구할 수 있습니다.

Answer 2

안녕하세요. 김진우 변호사입니다.

질문주신 사항에 대해 아래와 같이 답변드리오니 문제해결에 참고하시기 바랍니다.

1. 전 임대인과 사이에 임대료를 낮추기로 하는 합의가 있었다고 하신다면 그 합의내용대로 임대료를 주장하실 수 있습니다.

2. 네. 기존 임대차계약상 지위를 승계하므로 별도 임대차계약 체결이 필요하지 않습니다.

3. 가능한 방법으로 차임 지급을 위해 노력했으나 임대인이 지급을 받기를 거부하여 지급하지 못했다는 충분한 증거를 남겨두실 필요가 있습니다.

이상 답변드립니다. 답변이 도움이 되셨다면 '추천' 부탁드립니다.