전세 중도퇴실하고 이사가는데 보증금을 못돌려받는 상황이예요.

Question

안녕하세요.

버팀목 대출을 받아 전세로 거주하다가 중도퇴실을 하게 되었는데, 4달가량의 시간이 있어 저는 이사갈 집을 계약하게 되었고 현재 살고있는 집은 임대인이 세입자 구해지면 보증금을 돌려주겠다라고 하였습니다.

이사 시기가 다가오고 날짜가 촉박해져서 임대인에게 월세 4달치를 제안하고 보증금을 돌려주시면 안되겠냐고 여쭤보앗으나 안된다는 답변만 받았습니다. 이사갈 집에도 상황이 제가 계약을 취소하면 줄줄이 도미노로 사고가 나는 상황이 되어버려, 임대인에게 1년치 월세도 제안을 했지만 본인은 대출해서 내어줄 여력도 안되고 돌려줄수 없는 상황이라 새로운 세입자를 구해서 그 보증금을 받아가야한다 했습니다. 그래서 진짜 부동산과 머리를 맞대어 찾은 방법이 그럼 현재 살고있는 집의 보증금을 개인적으로 마련해서 이사갈 집에 잔금을 치르고 이사를 가고, 현재 살고있는 집은 새로운 세입자를 구하는 방안이었습니다. 이사를 가게되면 전입신고를 해야하는데 그렇게되면 현재 살고있는 집에 대항력이 사라지게 되는데 이런 상황에서 제 보증금을 어떻게든 지키고자 임대인의 동의하에 이사 가기 전에 임차권등기명령을 신청하고, 새로운 세입자가 구해지면 바로 보증금을 반환한다는 내용에 각서를 받았습니다.

이 상황에서 제가 무엇을 더 할 수 있나요?

이사를 가되 전입신고를 늦추고 현재집에 남아있다가 새로운 세입자가 정해지고 돈을 돌려받는 것이 맞는 건가요? 버팀목전세대출이 되어있는 상황인데 괜찮은가요?

Answer 1

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 가장 합리적인 방법은 이사를 가게 될 경우 그 집도 전입신고를 통해서 우선변제권과 대항력을 갖추어야 합니다.

우선 임대인과 협의가 가장 중요하고 중간에 가족이 전입을 하다고 해도 처음부터 전입이 아니라 대항력을 가지기는 힘들 수도 있습니다. 임대인이 협조를 하게 될 경우 임차권등기명령이 가장 효과적인 방법으로 사료됩니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

현 상황만 보면 중도해제에 따른 상대방의 조건을 충족하지 못한 상태이기 때문에 원칙적으로 계약은 유지중이며, 임대인에게는 보증금반환의 의무가 없습니다. 그렇기에 원칙상 임차권등기명령도 신청할수 없으나, 임대인의 동의를 얻어 전세종료합의서를 작성할 경우 보증금 미반환에 따른 임차권 등기신청이 가능하고 , 등기이후부터는 전입신고를 옮기더라도 대항력유지는 가능합니다. 문제는 이렇게 되면 질문자님 퇴거이후부터는 월세, 관리비에 대한 부담이 없기 떄문에 임대인에게 해당 부분만큼의 손실이 발생하게 되는 상황이 이어질수 있기에 임대인이 이에 동의를 할 가능성은 낮다고 보입니다. 동의를 한다고 해도 월세와 관리비, 전세대출에 따른 이자 모두 임차인이 부담하는 조건이 될것으로 보이긴 합니다. 그리고 임차권 등기신청과 이후 말소애 따른 비용도 발생하고 새로운 임차인을 구할때 임차권 등기가 등기부상 있을 경우 계약체결이 더 어려워지는 상황으로 이어질 가능성도 있습니다. 임차권 등기명령을 신청하실 거라면 보증보험청구를 고려하여 진행하실 경우에 선택하시는게 맞을듯 보이고, 임차권 등기를 대신해 가족이 있으시다면 부모님 중 한분을 현주택에 전입한뒤에 본인만 전출을하는 방식으로 대항력을 유지하는 방법도 고려하실 필요가 있어 보입니다.