주택매수시 타세대전입이 확인되어 잔금일날 대출실행이 어려운 경우 계약파기시 손해배상 청구가능여부
주택응 매매하였고 10%계약금과 5%의 중도금을 냈습니다. 잠금 전 인테리어를 진행 하기로하였고, 그 때문에 중도금을 주게되었구요
그런대 잔금일 한달 반 전에 대출진행을 하던 중 누군지모르는 타세대 전입이 확인되었고 부동산과 매도인측에 타세대 직권말소처리를 요청하였고
동사무소에 신청은 하였지만 동사무소 담당 직원의 병가등의 문제로 업무처리기 지연되었고
대출당일 말소가 가능한 상황이되었으나 대출을 진행한 금융기관에서 진행불가 통보를 받은상태입니다..
이런경우 귀책은 누구에게 있으며
계약금과 중도금 그리고 현재 인테리어 공사가 거의 끝나가기 때문에 발생될 인테리어비용등
어떻게 손해배상청구가 될 수 있을지와 매도인의 귀책으로 계약파기가 가능한지궁굼합니다
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.
결론 및 핵심 판단
잔금일 이전 타세대 전입으로 인해 대출 실행이 불가해 계약이 파기된 경우, 매도인에게 귀책이 인정될 여지가 있습니다. 매도인은 매수인이 소유권 이전과 잔금 지급을 원활히 이행할 수 있도록 ‘대출 가능 상태’의 점유 및 등기 상태를 보장해야 할 의무가 있습니다. 따라서 매도인이 타인의 전입을 사전에 제거하지 않아 금융기관이 담보설정을 거부했다면, 이는 채무불이행으로 평가될 수 있고, 계약해제 및 손해배상 청구가 가능합니다.법리 검토
부동산 매매계약에서 매도인은 목적물의 인도 및 소유권 이전을 위하여 필요한 상태를 유지할 의무가 있습니다. 특히 주택에 제3자의 점유나 전입이 존재해 담보가치가 훼손된 경우, 매도인이 그 원인을 해소하지 못했다면 계약상 채무불이행이 성립합니다. 타세대의 전입이 일시적이라 하더라도, 대출 실행 지연으로 잔금 지급이 불가능하게 된 사정이 매수인 책임으로 보기 어렵다면 매도인의 귀책이 인정됩니다.재판 및 분쟁 대응 전략
계약 해제 시 매수인은 이미 지급한 계약금과 중도금 반환을 청구할 수 있으며, 인테리어 비용 등 신뢰이익 손해도 손해배상 청구에 포함할 수 있습니다. 이를 위해서는 계약서상 인테리어 진행에 대한 매도인 동의나, 매매계약의 계속적 신뢰를 유도한 정황이 입증되어야 합니다. 반대로 매도인이 전입자 말소를 위해 적극 조치하였고 행정지연이 불가피했다면 과실이 경감될 수 있으므로, 관련 행정 처리 지연 사유를 명확히 확인해야 합니다.추가 조치 및 유의사항
계약 해제 의사를 내용증명으로 통지하고, 손해액 산정을 위한 인테리어 견적서, 대출불가 확인서, 전입세대 열람내역 등을 확보해야 합니다. 매도인의 고의나 과실이 명백하다면 민사소송을 통한 손해배상이 가능하나, 타세대 전입이 매수인과 무관한 제3자의 독자적 행위였다면 일부 손해만 인정될 수 있습니다. 구체적 손해산정과 귀책비율은 증거에 따라 달라지므로, 법률전문가의 검토 후 절차를 진행하는 것이 바람직합니다.
1명 평가안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.
누구에게 책임이 있는지를 확인하려면 일단 일차적으로는 타세대에서 전입한 것이 누구인지, 임대인이 그 내용을 알고 있는지가 확인이 필요하고,
해당 금융기관에서 대출 불가 사유로 통지한 것이 무엇인지를 추가적으로 확인해야 할 것으로 보입니다. 이상입니다.