리모델링 물건 매수 후 입주시점 주담대 전환 관련 질의사항
리모델링 매수를 하면 이주비대출 승계를 받고 나중 입주시점에 이주비를 잔금대출(주담대)로 갚을 것인데.. 입주시점에 만약에 주담대 한도 규제가 강화되서 못받으면 자기 부담인지?? 예를 들어 현 시점 이주비대출이 4억인데 입주시점에 규제로 인해 주담대 대출 제한이 된다면 이주비대출 4억은 제가 직접 상환을 해야하는 것인지?? 현재 토허제 지역으로 10월15일 이후 계약 건른 나중에 전세로도 돌리지못할 상황이 될 수도 있는데.. 고민이 됩니다.
은행에 직접 찾아가 확인한 바로는 대출전환이 문제 없을거란 말을 해주긴해줬는데 해당지점에서도 리모델링은 처음진행하는 건이라 명확하지 않다는 대답만 받았고..조합원에서는 나중에 대출전환은 주담대 성격이라 규제로 인한 대출이 제한 시 나머지 금액은 제가 상환해야한다고 합니다.
질문요약
25년 10월15월 이후에 리모델링 건 매수 후 입주시점에 이주비 대출이 주담대 전환 시, 정부의 대출 규제로인한 제약이 발생하면 제가 직접 상환해야하는지??
감사합니다.
질문요약
25년 10월15월 이후에 리모델링 건 매수 후 입주시점에 이주비 대출이 주담대 전환 시, 정부의 대출 규제로인한 제약이 발생하면 제가 직접 상환해야하는지??
===> 네 그렇습니다. 대출규제로 인하여 대출금액이 감소되는 경우 채무자가 이를 상환해야 합니다.
1명 평가안녕하세요. 공인중개사입니다.
이주비 대출은 주담대 전환 시점의 규제를 그대로 적용받습니다. 규제로 한도가 줄면 초과분은 자기자금으로 상환해야 할 가능성이 있습니다. 전세 전환도 제한되면 선택지가 줄어듭니다.
1명 평가안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.
리모델링 이주비 대출을 입주 시점에 주택담보대출로 전환하는 경우 통상 신규 대출로 취급되어서 입주 당시의 LTV나 DSR 규제를 적용받을 공산이 큽니다. 향후 정책 변화로 한도가 줄어들면 부족분을 직접 마련해야 할 수도 있는데 해당 지역은 토지거래허가구역이라 실거주 의무 탓에 전세를 놓아 자금을 충당하는 방안도 활용하기 어려워 보이거든요. 만약의 상황까지 고려해서 자금 계획을 최대한 보수적으로 접근하시는 편이 안전할 것 같습니다.
1명 평가안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
입주시점에 이주비대출은 주담대 전환이 정부 규제로 제한될 경우, 전환되지 않는 금액은 원칙적으로 본인(차주)이 직접 상환해야 합니다
즉,현재 이주비대출 4억을 승계하고 입주시점에 주담대로 전환 예정이면 그 시점의 대출 규제(LTV·DTI·DSR·토허제 등)에 걸리면 은행은 전환을 거절하거나 한도를 줄일 수 있고, 부족분은 현금 상환 의무가 발생합니다
이주비대출은 미래 주담대를 보장해 주는 대출이 아니며,입주시점 규제로 주담대 전환이 안 되면 그 금액은 전부 본인 부담입니다
1명 평가안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
입주시점에 주택담보대출(주담대) 한도가 이주비 대출 총액에 미치지 못할 경우, 그 차액에 대한 상환 책임은 원칙적으로 매수인(조합원)에게 있습니다.
리모델링이나 재개발 등 정비사업에서 이주비 대출은 일종의 '임시 대출'이며, 입주 시점에 실행되는 잔금대출(주담대)은 그 시점의 정부 규제(LTV, DSR 등)와 담보 가치(감정가)를 기준으로 새롭게 심사하기 때문입니다.
조심스럽게 조언드리자면, 현재 우려하시는 상황은 충분히 발생 가능한 리스크입니다. 대출 전환 시점에 규제가 강화되어 한도가 줄어들거나, 본인의 소득 요건(DSR) 부족으로 대출이 축소된다면 부족한 4억 원에 대한 차액은 본인의 자금으로 직접 상환해야 합니다. 만약 이를 상환하지 못하면 입주가 불가능하거나 연체 이자가 발생하며, 최악의 경우 입주권에 대한 공매 절차가 진행될 수도 있습니다.
특히 언급하신 토지거래허가구역(토허제)의 경우, 2025년 10월 이후 계약 건은 2년 실거주 의무가 엄격히 적용될 가능성이 매우 높습니다. 규정상 실거주가 원칙이므로, 대출이 막혔을 때 전세로 전환하여 보증금으로 대출을 갚는 '플랜 B' 자체가 원천 봉쇄될 수 있다는 점이 가장 큰 위험 요소입니다.
결국 이 투자는 입주시점에 *대출이 안 나와도 잔금을 치를 수 있는 추가 현금 동원력"이 있는지에 따라 성패가 갈릴 것입니다. 은행 지점에서 말하는 '문제없을 것'이라는 답변은 현재 기준일 뿐, 수년 뒤의 정책 변화까지 보증하지 않는다는 점을 유념하시기 바랍니다. 작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
입주 시점의 시세가 하락하거나 DSR 규제가 강화될 경우를 대비해, 최소 이주비 대출의 20~30% 정도는 예비 자금으로 확보해 두시는 것을 권장합니다.
1명 평가안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
리모델링 매수 후 이주비대출 주담대 전환은 은행 약정과 규제에 따라 다르지만 규제 강화 시 추가 대출 제한이 되어 기존 이주비대출 유지 또는 본인 상환 가능성이 높습니다 10.15 규제 후 LTV,DSR이 엄격하여 4억원 전환을 못 받으면 조합원 이야기처럼 본인 부담 위험이 있지만 은행의 문제 없다 확인처럼 대환을 보장하는 약정이 많이 있습니다
1명 평가안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
그럴 가능성이 있습니다.
구체적으로 이주비 4억 중 입주 시점 조건으로 산정한 LTV, 주담대 한도, DSR이 허용하는 범위 만큼 만 새 주담대로 갈아타고 나머지 금액은 자기자금 추가 투입, 기존 이주비 대출 유지 여부 헙의, 다른 담보, 보증을 붙여서 구조를 다시 짜야 합니다.
자동으로 전액 전환 보장 되는 구조는 아니고 조합원 말대로 주담대 규제 강화 시 이주비 대출 중 전환 되지 못한 부분은 결국 본인 부담 리스크로 남습니다.
1명 평가안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
리모델링 사업지의 이주비 대출 승계와 향후 주담대 전환 문제로 고민이 많으시군요
원칙적으로 본인 부담입니다.
은행보다는 조합에서 안내받으신 내용이 정확합니다.
이주비 대출을 입주시점에 주담대로 전환하는 과정에서 정부의 규제 예를 들어 ltv,dst등으로 인해
한도가 부족해지면 그 차액은 수분양자(조합원)가 직접 현금으로 상환해야 합니다.
그리고 꼭 체크하셔야 될부분이 DSR입니다.
본인의 소득 대비 부채가 많거나 금리가 오르면 한도에 걸려 이주비 대출금액만큼 주담대가 안 나올 수 있습니다.
이부분 꼭 체크하셔서 현 상황을 잘 헤쳐나가시길 기원합니다.
마지막으로 정부 정책에 의한 대출 제한은 은행이나 조합이 책임져주지 않는 차주의 귀책사유로 간주합니다.
만약의 사태를 생각하셔서 현금흐름도 꼭 준비하세요~^^