잔금과 동시에 근저당 말소 조건인데 청년 버팀목(HUG) 대출 가능할까요?

Question

안녕하세요.

청년 버팀목 전세자금대출(HUG 보증)으로 전세계약을 준비 중입니다.

현재 계약하려는 주택은 다음과 같습니다.

• 공동주택 공시가격: 9,280만 원

• 전세보증금: 1억 2,200만 원

• 등기부등본상 근저당권 채권최고액: 9,600만 원

• 현재 집주인이 실거주 중이며, 전세 잔금으로 기존 담보대출을 상환한 뒤 잔금과 동시에 근저당을 말소하는 조건으로 진행한다고 합니다.

궁금한 점은 다음과 같습니다.

• 위와 같이 잔금과 동시에 근저당 말소 조건이면 청년 버팀목(HUG) 전세자금대출과 HUG 전세보증보험 가입이 가능한 사례가 일반적인지 궁금합니다.

• 계약 전에 은행에서 목적물 사전심사를 받아보는 것이 맞는지, 실제로 사전심사에서 이런 조건의 물건도 검토가 가능한지 궁금합니다.

• 이 조건에서 추가로 확인하거나 특약에 반드시 넣어야 할 사항이 있다면 알려주시면 감사하겠습니다.

실무 경험이 있으신 분들의 답변 부탁드립니다. 감사합니다.

Answer 1

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

위의 경우 근저당 동시말소 조건부 전세 대출로 잔금일에 전세보증금으로 임대인의 기존 대출을 상환을 하고 선순위 근저당권을 말소한 다음 임차권을 설정을 하는 방식으로 통상 많이 이용이 되고 있습니다.

다만 특약사항으로 근저당 전액 말소 및 근저당 말소 불이행 시 계약 취소 및 손해배상 청구등을 특약사항으로 넣고 진행을 하면 크게 상관이 없지만 우선 HUG 등에 사전 문의 후에 계약을 진행을 하는 것을 추천을 드립니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

잔금과 동시 근저당 말소 조건은 실무에서 가능하지만 HUG 대출과 보증보험 심사시 말소 전 상태로 인해 거절될 수 있으니 반드시 계약 전에 은행 사전심사를 거쳐야 합니다. 계약 진행시 임대인의 대출 상환용 계좌로 직접 송금하거나 은행과 연계해서 잔금과 동시에 근저당 말소 등기신청이 이루어지도록 실시간 조율해야 합니다. 특약에는 잔금과 동시에 근저당 말소 및 등기완료를 하고 위반시 계약은 무효로 하고 손해배상을 지급한다 같은 조항을 명시하고 익일 등기부등본 변동 여부를 반드시 재확인 하시기 바랍니다.

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

1. 대출 자체는 가능 할 수 있으나 HUG 전세보증보험 가입은 거절되거나 매우 까다로울 수 있습니다.

2. 무조건 계약 전에 은행 방문하여 사전 심사를 받으시길 바랍니다.

3. 추가로 집주인의 기존 대출 잔액을 확인하시는 것이 좋습니다. 등기부상 채권최고액은 9,600만 원이지만 실제 남은 대출 원금은 이보다 적을 수 있습니다. 정확한 금융기관 상환용 가상계좌나 잔액 증명서를 요구하여 전세보증금으로 깔끔하게 전액 상환되는 지 확인하시길 바랍니다.

감사합니다.