집주인이 매매로 퇴거요청 할 때 질문드립니다.(임대차 3법)
올해 11월이면 2년 만기가 되어 계약갱신청구권을 사용 할 거라고 했지만.
집주인께서 매매를 하였고 구매한 사람이 거주할 것이라고 합니다.
이게 가능한가요? 아무리 매매를하여 매수자가 거주한다해도 임대차 3법이 우선 아닌가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
임대차 3법상 임차인이 계약갱신청구권을 사용하더라도 임대인이 실거주를 이유로 할 경우 거절이 가능합니다. 쉽게 계약기간중 매매를 통해 임차권이 승계되었다면 위 권리나 의무 모두 승계되지만, 실거주를 위한 갱신청구권 거절 또한 임대차3법상 임대인의 권리중 하나 입니다.
즉. 실거주를 이유로 갱신청구를 거부하게 되면 임차인은 계약연장을 할수 없습니다.
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안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
임대차3법에서 임대인의 계약 해지 요건 중
소유자가 거주 목적으로 재계약을거부할 때는 임차인의 계약갱신요구권은 제한 받게 됩니다
따라서 새로운 집주인이 매수를 한후 거주하겠다면 임차인은 이사를
해야 됩니다
임대차3밥에서 묵시적계약이나 재계약이나 계약갱신청구권이나 소유자 또는그 직계가족이 거주목적으로 계약을 거부할 수 있는 예외 규정을 잘 살펴보시기 바랍니다
때로는 이러한 규정을 역이용하여 현임차인과 계약을 거부한 후 본인또는 직계가족이 아닌 다른 사람과 임대 계약한 사실이 발견되면 소송을 통하여 손해배상을 청구할 수 있습니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
최근 판례에 따르면 임차인이 계약만료 6~2개월 전에 계약갱신요구권을 행사했고 이후 해당주택이 매매가 되어 임대인이 바뀌고나서 의사통보기간 내라면 새 임대인이 실거주를 이유로 임차인의 계약갱신요구권 행사를 거절할 수 있다고 명시했습니다.
매매와 관계없이 임대인(집주인)은 실거주를 이유로 퇴거를 요청할 수 있습니다.
질문자님이 말씀하신 내용의 핵심은 매매가 아니라 '실거주' 입니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
임대인이 집접거주가 아닌 매매로 인한 계약갱신청구권을 거부할수는 없습니다. 그러나 새로운임차인이 직접거주에 대한 문제가 발생하지만 이미 원칙적으로 임차인이 계약갱신청구를 한상태이면 새로운집주인도 기존 임대인의 지위를 승계하기 때문에 연장해줘야 합니다.
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.
매수자가 만기 2달전까지 이전등기를 완료한다면 실거주를 사유로 갱신청구를 거절 할 수 있습니다.(판례있음)
만약 2달 전까지 등기 이전이 안되고 계약만 된 상태라면 현 임대인이 실거주 사유로 거부를 할텐데 이경우는 거부 후에 매도 하는것으로 이게 위법 한지는 아직 명확하게 나와 있지는 않습니다.
법에 허점이 많아 관련한 소송등을 통해 판례가 나와야 하는데 현재는 법을 해석하는 사람마다 의견이 조금씩 다릅니다.
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안녕하세요. 주영민 공인중개사입니다.
제가 알기로는 새로운 집주인이 계약만료 6개월 이전에 매수하고,
임차인에게 통보했어야 했는데,
매수 시기가 너무 늦었다 봅니다.
저도 비슷한 상황이어서 미리 매수하고 임차인 통보하고 들어갈수 있었습니다.
단순히 집주인이 본인이 거주하겠다고 들어오는것이 이론상 쉽지 않을 케이스고,
지금 통보시기가 좀 늦어보입니다.
이게 지금 법에서도 문제가 많아서 계속 말이 오고가고 하는 분야라서 그 시기가 현재는 어떤 기준인지
저도 정확히는 모르겠습니다.
그런데 통보시기가 늦어보입니다.
질문자님께는 안타깝지만....얼마전 대법원 판례가 있었습니다.
임대인의 지위를 승계한 사람이 실제 거주목적이 있다면 계약갱신청구권을 거절 할 수 있다고요.
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.
집주인은 크게 4가지 이유로 전세계약갱신청구권을 거부할 수 있습니다.
1. 세입자의 임대료 연체 등 계약 위반
2. 주택의 철거, 재건축 등
3. 집주인의 보상금 제공
4. 집주인 실거주임대인 본인 또는 직계존속이나 비속이 실거주 목적이라면 거부가 가능하다고 봄이 다수의 견해입니다.
실거주목적의 갱신거절은 임대인과 임대인의 직계존속과 직계비속의 실거주를 이유로 가능하며, 형제자매는 포함되지 않습니다.
이외적으로 거부를 하였다면 기존 세입자의 손해를 배상하여야 할 책임이 있습니다.